第一部分 土地增值稅清算籌劃與反籌劃 營改增后，土地增值稅還沒有廢止的信息(傳聞會變?yōu)樵鲋刀惖囊粋€附加征收率)，土地增值稅清算將面臨新的情況，所對應的扣除項目金額所需的發(fā)票管控變?yōu)楦訃栏?，納稅人冒風險增加成本發(fā)票，留下的痕跡將更加清析，潛伏期可能更長，因此在授課講解中，將結合稅務稽查案例，讓納稅人從中認識，現(xiàn)今所從事的業(yè)務，在今后面臨稽查時能否過關？何事可為，何事不可為。具體內(nèi)容如下： 一、土地增值稅的基本原理。 二、土地增值稅征收范圍及收入的審核，營改增后收入的含稅與不含稅價？ 三、土地增值稅扣除項目的審核 (一)、地價的審核 (二)、開發(fā)成本的審核 (三)費用的扣除 (四)、稅收扣除 (五)、附加費用的扣除：什么能夠加計扣除？什么不能加計扣除？土地增值稅常見的多套測算方案； 四、土地增值稅的清算責任、清算義務 五、稽查介入土地增值稅稅清算的時點與條件 六、土地增值稅復核審核后，稅務機關可能的處理 1、稅務對中介審核后責任認定分析，這牽涉到處罰誰的問題。 2、通知清算拒不清算后，稽查介入的法律責任。 3、土地增值稅未清算未實際繳交與企業(yè)所得稅項目清算扣除的關系及處理。 4、土地增值稅清算的處罰問題：A、發(fā)票處罰；B、成本調(diào)整；C、計算方法調(diào)整；D、預繳階段的虛假發(fā)票處理方式； F、清算后發(fā)現(xiàn)虛假成本的處理方式。
處罰與不予處罰的理由與原因分析 5、滯納金加收計算問題：可以不加收滯納金的情形。 七、土地增值稅以投資控制增值率的稅收籌劃問題分析 八、對公共配套設施費的再認識。 第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)資本交易業(yè)務探討 什么是資本交易市場？所謂資本交易市場其實就是專門交易那些能夠帶來收益的虛擬資本(商品)的場所或機構。在這個資本交易場所中，可有這么兩類人群：第一類是發(fā)起人或募資人：將資產(chǎn)打包成資本(股份)出售或募資的，這類稱為發(fā)起人或受資人，獲取資金的控制權或支配權；第二類投資人，通過投資合同證明，其有未來有獲取資本的相應權力。投資人懷揣“能夠帶來未來收益的”希望，堅定著不確定“價值發(fā)現(xiàn)”，等待著另一個后繼的“價值發(fā)現(xiàn)”。在這些募資與投資交易過程中，所謂的“公允價值”嚴重背離了凈值及原始成本，因而產(chǎn)生溢價發(fā)行、不等值入股、債權豁免、債務重組等資本交易，因此必然產(chǎn)生各股東、發(fā)行人、投資人、交易人的各類潛在收益與損失，這些問題都涉及到稅收，它可能因為身份不同、時間點不同而產(chǎn)生不同的稅負。因此，針對房地產(chǎn)企業(yè)，著重詳細講解下面問題： 1、房地產(chǎn)企業(yè)因注冊資本低產(chǎn)生弱化資本情況下，可能遭遇的增值稅、企業(yè)所得稅問題。
2、可能產(chǎn)生稅收差異的幾類投資人：居民、非居民、非居民法人、非居民個人、一級市場股東、二級市場股東。 3、可能涉及稅收的幾類問題：有限改制公司改制為股份、股權分置、對價、大小非解禁、定向增發(fā)、存量發(fā)行、企業(yè)重組、債務重組、股權收購、資產(chǎn)收購、合并、分立。 4、什么是資本交易？股權與資產(chǎn)的關系？在交易過程中稅務機關的是在什么時間找誰收稅中？ 5、資本交易中的一般稅收原則及特殊性稅務處理原則的選擇。即時納稅與遞延性納稅的區(qū)別。 6、個人股東股權轉讓的個人所得稅代扣代繳問題？ 7、何為稅務機關認定的“股權轉讓的價格明顯偏低問題”，個人與法人股東有何區(qū)別？ 具體操作重點講解下面26問題：1. 股權轉讓收入確認時間 2.同一集團內(nèi)平價轉讓、3.權益法下的損益調(diào)整、4.股權成本結轉方法、5.送轉派計稅基礎確認、6.視同分紅：注銷與減資、7.原股東承擔債權債務、8.股權轉讓的土地增值稅與營業(yè)稅、9.股票轉讓的營業(yè)稅問題、10.自然人轉讓股權(285號)、11.3種有正當理由、12.6類資產(chǎn)按照評估價值、13.單項目轉讓與注銷(41號)、14.四大股東分紅、15.H股股票分紅(348號文件)、16.做出分配決議未實際提取、17.未分配利潤轉增資本、18.盈余公積轉增資本、19.股票溢價轉增資本、20.資本溢價轉增資本、21.其他資本公積轉增資本、22.合伙企業(yè)的先分后稅(財稅〔2008〕159)、23.LP和GP是私募基金組織形式的稅收問題…… 第三部分 《營改增后房地產(chǎn)風險管控》 一、36號文件房地產(chǎn)營改增后的待遇與選擇。
新項目與老項目的計稅方式。不同項目不同待遇，不同核算。 二、下游：購房客戶對開發(fā)商的要求與自身稅率/征收率的選擇。 三、上游：客戶的選擇土增稅籌劃，可因項目不同而導。 客戶可分為：一般納稅人一般征收方式、一般納稅人簡易征收方式、小規(guī)模納稅人。 忌發(fā)票的不同項目間進行挪移？稅務機關不易控制。 1、建筑商的選擇。普票或專票？稅率與稅額？ 2、材料商的選擇土增稅籌劃，直接選擇進行甲供工程？推薦給建筑商？ 3、業(yè)務的控制與發(fā)票的驗證 4、可能取得各類發(fā)票與抵扣的關系 5、綜合比價：價與稅收抵扣 四、不動產(chǎn)的投資與過戶增值稅征免問題？ 五、稅收優(yōu)惠與發(fā)票開據(jù)：重組時經(jīng)營性資產(chǎn)的過戶與轉讓、新界定的價外費用。 六、視同銷售：在弱化資本情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商關聯(lián)企業(yè)的資金往來可能被視同。 七、出租與出售：因取得方式不同異 八、進項與銷項內(nèi)容與時點分析：不同業(yè)務可能的進項；銷項發(fā)生時間；進項發(fā)生時間。 九、面臨的發(fā)票風險
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