1月18日，有著國(guó)資背景的魯商服務(wù)二度遞交招股書(shū)，此時(shí)距離其首次招股書(shū)失效不過(guò)半個(gè)月。這也是繼龍湖智創(chuàng)之后，今年第二家赴港股IPO的物業(yè)企業(yè)。
事實(shí)上，魯商服務(wù)招股失效并非特例，2021年“招股書(shū)失效”已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。公開(kāi)信息顯示，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發(fā)服務(wù)在內(nèi)的10家物業(yè)企業(yè)密集遞表，創(chuàng)下物企單月遞表新紀(jì)錄。但截至目前，這10家企業(yè)無(wú)一家通過(guò)港交所聆訊，招股書(shū)已“批量”失效。
值得注意的是，隨著今年1月1日港交所對(duì)上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門(mén)檻提高60%的新規(guī)正式施行，規(guī)模上并不占優(yōu)的中小物業(yè)企業(yè)的上市難度無(wú)疑將加大。
“未來(lái)資本對(duì)物業(yè)企業(yè)的考量角度將更為多元化，除規(guī)模增長(zhǎng)能力、盈利能力外，可觀的面積規(guī)模、獨(dú)立的投拓能力、強(qiáng)有力的關(guān)聯(lián)方背景、不同定位的特色服務(wù)、可持續(xù)的盈利能力等都是衡量物企未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Φ闹笜?biāo)?！奔魏图覙I(yè)分析指出。
中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟也向《每日新聞新聞》記者表示，資本市場(chǎng)將持續(xù)看好規(guī)模大、成長(zhǎng)性強(qiáng)、盈利能力強(qiáng)、特色突出的企業(yè)，此類(lèi)企業(yè)更加具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。
去年14家物企招股書(shū)失效
整體來(lái)看，2021年物業(yè)上市行情呈現(xiàn)“前高后低”趨勢(shì)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年7月前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場(chǎng)，僅7月當(dāng)月就有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在港股上市。截至當(dāng)年年中，共有20多家上市企業(yè)成功遞表或明確表示要上市。
但此后港股物業(yè)板塊的熱度卻開(kāi)始下降，自去年8月至年底，港股僅新增2家上市物業(yè)企業(yè)，分別為京城佳業(yè)與德商產(chǎn)投。另有6家物業(yè)企業(yè)遞交招股書(shū)，但無(wú)一家物企通過(guò)聆訊。最終，截至2021年末，A股和H股上市物業(yè)企業(yè)的數(shù)字定格在了55家。
事實(shí)上，自2021年下半年以來(lái)，“一次遞表即上市”已不再是順理成章的事情。2021年交表企業(yè)如眾安智慧生活、長(zhǎng)城物業(yè)、力高健康生活、禹佳生活服務(wù)等企在內(nèi)的多家物招股書(shū)均已失效。
值得注意的是，企業(yè)在港交所遞交招股書(shū)后期滿失效是IPO流程中較為常見(jiàn)的現(xiàn)象，大部分企業(yè)會(huì)選擇在過(guò)期失效后對(duì)招股書(shū)進(jìn)行更新。但與此前情況略有不同的是，截至2021年底，包括新力服務(wù)、海倫堡物業(yè)、天譽(yù)青創(chuàng)以及長(zhǎng)城物業(yè)在內(nèi)的大量物企招股書(shū)已過(guò)期但卻久未更新。
與此同時(shí)，2021年，物業(yè)行業(yè)還首次出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)終止IPO、上市進(jìn)程拉長(zhǎng)、新遞表企業(yè)規(guī)模明顯下降等現(xiàn)象。嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從企業(yè)上市總用時(shí)來(lái)看中小企業(yè)上市，2021年上市物企上市平均用時(shí)190天，相較于2020年拉長(zhǎng)51.2天。截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。除逾期失效外，亦有多家物企因主動(dòng)放棄導(dǎo)致失效，如陽(yáng)光智博服務(wù)與萬(wàn)物云達(dá)成換股、富力物業(yè)被碧桂園服務(wù)收購(gòu)等。
即使是通過(guò)聆訊等待上市的物業(yè)企業(yè)，其上市節(jié)奏較此前也有所放緩。去年11月12日，中南服務(wù)經(jīng)過(guò)兩次遞表后終于過(guò)會(huì)，但之后一直沒(méi)有發(fā)布后續(xù)配股進(jìn)展以及上市時(shí)間表，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其終止上市的猜測(cè)。同樣是兩度遞表于12月23日才通過(guò)的中梁百悅智佳，截至目前也尚未發(fā)布其上市時(shí)間表。
“物企IPO過(guò)程中出現(xiàn)的種種現(xiàn)象，主要是由于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩方面相互影響作用而產(chǎn)生的?！?/p>
嘉和家業(yè)分析指出，一方面2021年7月八部委聯(lián)合發(fā)布《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，同時(shí)權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)對(duì)內(nèi)地物業(yè)股的預(yù)期，使物業(yè)股急劇回落。加之受去年9月下旬美股持續(xù)震蕩下跌影響，物業(yè)板塊由于前期高估值，所受沖擊被進(jìn)一步放大。另一方面，2021年部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)釋放，使其關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)大受影響。在多種內(nèi)外部不利因素相互疊加影響下，市場(chǎng)行情由熱入冷。
中小物企上市難度加大
2021年5月，港交所出臺(tái)上市新規(guī)，從2022年1月1日起將申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。
具體來(lái)看，港交所新規(guī)包括主板上市申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬(wàn)港元；前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港元（即三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元）。
而在調(diào)整前，主板的盈利要求是三年累計(jì)盈利不低于5000萬(wàn)港元，最近一年不低于2000萬(wàn)港元，前兩個(gè)年度不低于3000萬(wàn)港元。
據(jù)港交所解釋?zhuān){(diào)高主板盈利要求主要由于盈利規(guī)定從1994年推出之后就沒(méi)有應(yīng)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)發(fā)展做過(guò)修訂，而上市的最低市值要求從1989年推出至今調(diào)高了5倍（近一次為2018年，最低市值要求5億港元）。這也造成許多僅僅符合盈利規(guī)定最低要求的上市申請(qǐng)人，卻以25倍的歷史市盈率（5億港元/2千萬(wàn)港元）上市。
此次新規(guī)實(shí)施后，對(duì)于正在排隊(duì)的或正醞釀上市的小型物業(yè)企業(yè)而言壓力陡增。根據(jù)新規(guī)，最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度的歸母凈利潤(rùn)不低于3500萬(wàn)港元，而明宇商服、瑞安新天地未能達(dá)到要求。此外中小企業(yè)上市，根據(jù)前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度歸母凈利潤(rùn)不低于4500萬(wàn)港元的要求，祥生活服務(wù)、力高健康生活等未能達(dá)標(biāo)。
“港交所盈利調(diào)高新政有助于提高主板上市企業(yè)的素質(zhì)，但是同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致部分小型物管企業(yè)難以在主板上市，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)的資金更聚集頭部?jī)?yōu)質(zhì)物管企業(yè)，而規(guī)模較小的物管企業(yè)或有邊緣化風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
克爾瑞物管分析指出，對(duì)于大多數(shù)還未來(lái)得及上市的小型物業(yè)企業(yè)而言，若想上市就必須盡力達(dá)標(biāo)盈利水平，而達(dá)標(biāo)盈利水平的最快方式，無(wú)疑是加大兼并收購(gòu)，擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模。而對(duì)于已經(jīng)登陸資本平臺(tái)的物業(yè)企業(yè)也并非能夠松懈，在資本市場(chǎng)回歸冷靜的當(dāng)下，增強(qiáng)盈利能力和運(yùn)營(yíng)效率及做強(qiáng)服務(wù)，才是企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。
“結(jié)合目前處于上市進(jìn)程中的企業(yè)數(shù)量而言，2022年預(yù)期物業(yè)行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超過(guò)70家，地方性國(guó)有企業(yè)將發(fā)力上市。牛曉娟分析認(rèn)為，今年上市物業(yè)企業(yè)的整體估值水平將進(jìn)一步抬升，隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過(guò)萬(wàn)億港元。
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