最新納稅籌劃案例(工資,薪金與勞務(wù)報酬納稅平衡點在個稅籌劃中的運用)

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中,稅收成本僅次于地價和建安成本,位列第三大成本。在預(yù)征階段,各項稅負已達銷售額的8%~12%;項目結(jié)束進行清算,則普遍高達15%~25%,一線城市會達到25%以上。如何降低稅負,并且控制相應(yīng)的風(fēng)險?這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是,降低增值額進而降低增值率,以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種:

一、利用臨界點

按照稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮,企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案,避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。

由于土地增值稅適用四級超率累進稅率最新納稅籌劃案例,當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時,就會適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃,避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。

【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售,除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為A,銷售的房價總額為X,相應(yīng)的銷售稅金及附加為:5%X(1+7%+3%)=5.5%X(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率)

如果納稅人欲享受起征點的照顧,那么最高售價只能為X=1.2(A+5.5%X),解得X=1.2848A,企業(yè)在這一價格水平下,即可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤,如果售價低于此數(shù),雖也能寜受起征點照顧,卻只能獲得較低的收益。

如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加收益的目的,此時增值率略高于20%,即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅,只有當(dāng)價格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加,提價才是有意義的。

設(shè)提高價格Y單位,則新的價格為X+Y,新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項目金額為:A+5.5%X+5.5%Y;房地產(chǎn)增值額為;X+Y-A-5.5%X-5.5%Y;繳納的土地增值稅為:30%×(X+Y一A一5.5%X一5.5%Y)

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企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點而新增的稅負,就必須滿足:Y>30%X(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,其中X為增值率為20%時的售價,可以解得Y>0.0971A。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房,同行業(yè)房價為1,800~1,900萬元之間,已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元,利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明,假設(shè)城建稅稅率為7%,教育費附加為3%,當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%,如何為該公司籌劃,使其房價在同行業(yè)中較低,又能獲得最佳利潤?籌劃過程如下:

除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)

(1)公司要享受起征點優(yōu)惠,又想獲得最佳利潤,則最高售價應(yīng)為:1430×1.2848=1837.264萬元,此時獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價格定在1,800~1,837.264萬元之間時,獲利將逐漸增加,但都要小于306.2萬元。

(2)公司要適當(dāng)提高售價,則提高的價格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價至少要超過1,976.117萬元,提價才會增加總收益,否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。

所以,當(dāng)同行業(yè)的房價在1,800~1,900萬元之間時,公司應(yīng)選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價格,使自身的房價較低,增強競爭力,又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然,如果公司能以高于1,976.117萬元的價格出售商品房的話,所獲利潤將會進一步增加。

通過本案例進一步說明,在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上,企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法。使自己保持較高的競爭力,又可使自己獲得較佳利潤,千萬不可盲目提價,有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如:在該案例中1,830萬元的售價,能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5);而1,810萬元的售價,只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%),雖然售價只提高了10萬元,利潤卻減少83.19萬元。

2、收入分散

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對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋,可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同,隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理,房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅,從而達到節(jié)稅的目的。

3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況,一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除,另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間,企業(yè)可根據(jù)自身實際情況,選擇較高的一種進行扣除。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房,支付的地價款為600萬元,開發(fā)成本為1,000萬元,假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元,如何為該公司利用利息扣除進行籌劃?如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時,又如何籌劃呢?設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。籌劃過程如下:

首先,計算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)

其次,判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時,由于100>80,所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明,這樣就可以按100萬元扣除,否則只能按80萬元扣除,計稅依據(jù)將增加20萬元,造成多繳稅款:當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70<80,所以應(yīng)選擇第二種計算扣除方式,即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明,這樣可以多扣除10萬元利息支出,減少計稅依據(jù)10萬元,合理降低稅負。

在籌劃中有必要指出,稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則借款費用》規(guī)定的核算利息支出,不按規(guī)定核算,一律不得扣除。

4、代收費用并入房價

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很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時,會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用,比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業(yè)管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取,后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位,有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法,第一種是在房價之外單獨收??;第二種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響,但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本,也就會影響適用的增值率,進而影響土地增值稅的稅額。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房,獲得銷售收入3,000萬元,并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下:支付土地出讓金200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元,其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。

(1)如果公司未將代收費用并入房價,而是單獨向購房者收取,則:允許扣除的金額為:200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元);增值額為:3000-1160=1840(萬元);增值率為:1840÷1160=158.62%;應(yīng)繳納的土地增值稅為:1840×50%-1160×15%=746(萬元)

(2)如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取,則:允許扣除的金額為:200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元);增值額為:3000+200-1360=1840(萬元);增值率為:1840÷1360=135.29%;應(yīng)繳納的土地增值稅為:1840×50%-1360×15%=716(萬元)

顯然,該公司無論代收費用的方式如何,其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元,但是采用第二種代收方式,即將代收費用并入房價,會使得可扣除項目增加200萬元,從而使納稅人少繳納稅款30萬元,導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。

由于在計算土地增值稅時,土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項目×適用的速算扣除系數(shù),無論代收方式如何,增值額都是不變的,將代收費用并入房價,可扣除項目金額增加A,則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少:A×適用的速算扣除系數(shù),如果代收的費用較大時,可扣除項目增加,還可能使整體的增值率下降,給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。

當(dāng)然,需要注意的一點是最新納稅籌劃案例,如果在增值率未超過50%情況下,由于適用的速算扣除系數(shù)為0,所以無論代收方式如何,納稅人的稅負是一樣的。在這種情況下,籌劃就沒有什么意義了。

5、增加扣除項目金額

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在市場可以接受的范圍內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入,改善小區(qū)環(huán)境,提高裝修檔次,以增加扣除項目金額,從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償,加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力,擴大市場影響力,可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本,虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

6、費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本

會計制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發(fā)間接費用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實際業(yè)務(wù)中,開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開,有些費用的列支介于期間費用與開發(fā)費用之間。企業(yè)在組織機構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項目傾斜,把能劃歸開發(fā)項目的人員盡量列為開發(fā)項目編制,把公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目使用。這樣把本應(yīng)由期間費用列支的費用計入了開發(fā)間接費用,加大的建造總成本,會帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額,從而降低增值額和增值率。

7、成本核算對象籌劃

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可以分別核算,也可以合并核算,兩種方式所繳納的稅額是不同的,這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。

土地增值稅未四檔超率累進稅率,其中最低稅率為30%,最高稅率為60%,合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率,使該部分房地產(chǎn)的稅負下降,同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率,增加這部分房地產(chǎn)的稅負,因而,需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額,再選擇低稅負的核算方法,達到節(jié)稅的目的。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房,且處于同一片土地上,銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元,允許扣除的金額為200萬元:銷售B房產(chǎn)共取得收入400萬元,允許扣除的項目金額為100萬元,對這兩處房產(chǎn),公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢?

(1)分開核算時:A房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%,適用稅率30%;應(yīng)納的土地増值稅為:(300-200)×30%=30(萬元);B房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%,適用稅率60%:應(yīng)納的土地增值稅為:(400-100)X60%-100X35%=145(萬元);共繳納土地增值稅175萬元(30+145)

最新納稅籌劃案例(工資,薪金與勞務(wù)報酬納稅平衡點在個稅籌劃中的運用)

(2)合并核算時:兩幢房產(chǎn)的收入總額為:300+400=700(萬元);允許扣除的金額:200+100=300(萬元);增值率為:(700-300)÷300×100%=133.3%,適用稅率50%:應(yīng)納土地増值稅為:(700一300)×50一300×15%=155(萬元)

通過比較可以看出,合并核算對公司是有利的,因為合并核算比分開核算節(jié)稅20萬元。

從上例中我們可以看出,由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大,只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售,并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算,一起申報納稅,就可以達到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會提高,在實踐中必須具體測算后才能做出選擇。

8、利用合作建房

按照稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項政策,選擇合作建房的方式進行項目開發(fā)。

9、利用代建房

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù),其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā)。

10、與主管稅局溝通

在合法的前提下延后土地增值稅清算時點房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通,盡可能延后土地增值稅清算時點,或更換稅負相對較輕的項目進行清算。

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