《梅梅談稅》專注于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃！助力企業(yè)合理、合規(guī)、合法進(jìn)行節(jié)稅稅收籌劃！
房地產(chǎn)是高負(fù)債率產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃，很多公司的負(fù)債率在80%以上甚至90%以上，房地產(chǎn)企業(yè)用最少的自有資金啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這種高杠桿的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)者必須有很強(qiáng)的融資能力。否則，資金鏈將面臨斷裂的危險(xiǎn)。
改革開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在的20多年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售暴漲，快速銷售回款和豐富的融資渠道使房地產(chǎn)行業(yè)能夠一直跳在高杠桿的刀尖上，除了極少數(shù)激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本上賺了很多錢。但是隨著政府嚴(yán)管，加上銀行融資的嚴(yán)管，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)最大的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
從現(xiàn)金流來(lái)看目前房地產(chǎn)企業(yè)受到雙重打擊。
第一，銷售回款越來(lái)越慢。今年上半年房地產(chǎn)銷售面積一直呈負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。銷售額尚未進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但增速也從去年兩位數(shù)增長(zhǎng)降至5.6%。如果銷售額不能逆轉(zhuǎn)頹勢(shì)，銷售額的負(fù)增長(zhǎng)也只是時(shí)間問(wèn)題。在過(guò)去銷售額旺盛的情況下，開(kāi)發(fā)人員可以快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，充分利用杠桿資金，但如果銷售回款變慢，房地產(chǎn)的資金就不能盡快收回，這將對(duì)房開(kāi)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式造成很大的打擊。造成很大的資金風(fēng)險(xiǎn)
怎樣才能保證房開(kāi)企業(yè)的資金不會(huì)斷裂？
大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在大環(huán)境下生存有什么妙計(jì)嗎？
大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司可以參考以下兩種情況模式：
第一，主要公司承包整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及建造。
房開(kāi)企業(yè)一般擁有自己的建設(shè)公司房地產(chǎn)企業(yè)如何稅務(wù)籌劃，將自己建設(shè)公司的材料供應(yīng)及設(shè)備服務(wù)分成兩個(gè)子公司獨(dú)立計(jì)算，將這兩個(gè)部分的業(yè)務(wù)外包給子公司，將子公司注冊(cè)在稅收洼地并申請(qǐng)高額的稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還扶持，業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅、企業(yè)所得稅都可以得到地方的高額稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還扶持，欠缺的成本發(fā)票可以通過(guò)在稅收洼地成立多個(gè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的方式，解決成本發(fā)票欠缺的問(wèn)題
舉例說(shuō)明：
某某建設(shè)有限公司業(yè)務(wù)范圍：建筑工程、建材砂石銷售 (稅率13%)，業(yè)務(wù)體量大，但是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票不夠，成本發(fā)票大量欠缺，具體的操作方法是通過(guò)業(yè)務(wù)拆分，拆分成兩家有限公司。
該建設(shè)公司分別在兩個(gè)稅收洼地設(shè)立兩家有限公司，
一家做建筑工程，一家做建材貿(mào)易，以及建筑設(shè)備的租賃業(yè)務(wù)
我們假設(shè)兩家公司增值稅一年納稅1000萬(wàn)，企業(yè)所得稅納稅1000萬(wàn)
通過(guò)稅收洼地的高額稅收獎(jiǎng)勵(lì)，可以分別返還給兩家公司
增值稅：1000萬(wàn)*50%*90%=450萬(wàn)
企業(yè)所得稅：1000萬(wàn)*40%*90%=360萬(wàn)
納稅2000萬(wàn)，可以通過(guò)稅收洼地的高額稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還獲得：450萬(wàn)+360萬(wàn)=810萬(wàn)的稅金
節(jié)約的810萬(wàn)稅金可以極大地解決房開(kāi)企業(yè)資金鏈緊張的問(wèn)題
針對(duì)房開(kāi)企業(yè)大量缺成本發(fā)票的問(wèn)題，同樣可以在稅收 洼地成立多個(gè)建設(shè)，建筑相關(guān)的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)
申請(qǐng)核定征收所得稅的方式加以解決，核定征收后綜合稅率僅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考慮成本發(fā)票和進(jìn)項(xiàng)發(fā)票按照核定的稅率繳稅即可。
我們來(lái)看個(gè)對(duì)比案例，假設(shè)500萬(wàn)的高額無(wú)票利潤(rùn)
不包括增值稅、附加稅利潤(rùn)部分，只計(jì)算所得稅和股東分紅稅。
房開(kāi)企業(yè)正常納稅
企業(yè)所得稅：500*25%=125萬(wàn)
股東分紅：(500-125)*20%=75萬(wàn)
稅收洼地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)：
個(gè)人所得稅：500萬(wàn)*2.1%=10.5萬(wàn)
分紅稅：個(gè)人獨(dú)資企業(yè)無(wú)需繳納分紅稅
10.5萬(wàn)相對(duì)于200萬(wàn)來(lái)講，節(jié)稅90%以上
稅收洼地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)核定征收后非常適合解決房開(kāi)企業(yè)高額無(wú)票支出，以及成本發(fā)票欠缺的問(wèn)題。
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