研發(fā)費用稅務籌劃(研發(fā) 費用 酷派)

房地產(chǎn)企業(yè)避稅與反避稅專題

(面對財稅專業(yè)人員分稅種講解)

房地產(chǎn)公司的財務與通用行業(yè)的財務有什么不同之處?

房地產(chǎn)公司的開發(fā)流程對財務管理及稅收籌劃有什么特殊的影響?

精裝住宅的開發(fā)流程與普通住宅的開發(fā)流程有什么區(qū)別之處?……

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本,即便如此,房地產(chǎn)公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰(zhàn),交了不該交的稅,沒省該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃?如何反稽查,稽查的主要手段有哪些?如何避稅而又規(guī)避刑事責任?房地產(chǎn)集團公司的稅收風險管控點在哪里?

本課程將帶領學員充分了解當前房地產(chǎn)方面稅收的熱點、難點、重點法規(guī)以及稅務稽查要點、風險等方面的問題,從房地產(chǎn)集團稅收風險管控的角度,把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點和全面納稅自查的技巧,并充分做好稽查應對和稅務策劃的準備,積極防范稅務稽查的涉稅法律風險。

課程的最終目標是使學員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程,在熟悉業(yè)務的基礎上掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段,由成本控制轉化為成本經(jīng)營,優(yōu)化企業(yè)各項管理決策。

課程大綱:

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結與案例解析(一天)

第一節(jié)、避稅原理及案例解析

(一)、避稅的四種境界

1、亂帳沒法查,通過征管漏洞漏稅。

2、鉆空子,集中運用于稅法規(guī)定滯后于實務創(chuàng)新領域,如金融工具創(chuàng)新領域。

3、形式重于實質,本質就是利用信息不對稱,使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉

稅合同改變業(yè)務稅務結果。

4、打文件,企業(yè)公關在稅務領域的直接體現(xiàn)。

(二)避稅的基本程序(稅收風險識別流程圖)

1、征稅對象

思考1:沒有產(chǎn)證的建筑物是否是房產(chǎn)稅的征稅對象?;顒臃渴欠袷欠慨a(chǎn)稅的征稅對象。

2、納稅義務人

思考2:信托的利息為什么沒有征營業(yè)稅?理財收益為什么沒有征營業(yè)稅?

3、應納稅額的計算

思考3:為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè),可以適用15%企業(yè)所得稅率?

思考4:為什么說過分關注稅基的計算是避稅的重大誤區(qū)。

4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費的加計扣除,全額預提地下車庫成本)

5、納稅時點

思考5:集團公司內資金往來沒有合同,不收取利息,稅務機關核定征收營業(yè)稅是沒有依據(jù)的。

6、申報時間、延遲納稅、申報表三級復核及票據(jù)管理

(三)、避稅七種武器

1、高難財技不動產(chǎn)的融資租賃,售后回租或回購資產(chǎn)包

思考6:資產(chǎn)重組、整體轉讓中,判定征不征流轉稅的依據(jù)是什么?

2、合并、分立

思考7:合并分立是稅收最優(yōu)化的手法,但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。

3、踢球、以亂治亂

思考8:稅收實踐是集七分稅法技術與三分溝通的綜合藝術,溝通是必不可缺、有時甚至是決定性的。

4、資產(chǎn)計量

思考9:稅法重視期間損益但是卻忽略資產(chǎn)計稅基礎的計量,為稅收籌劃提供了通道。

5、分步籌劃

思考10:房地產(chǎn)公司從境外美元借款計提利息后被債權人整體在境內作為債權轉讓,房地產(chǎn)公司的資本化利息是否要代扣預提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除?

(四)、創(chuàng)新性籌劃

1、創(chuàng)新業(yè)務,例如:資產(chǎn)重組、減資,金融衍生品、合作建房 BT

2、引導權力機關進入涉稅領域,影響納稅結果。

利用違約金、法院文書、失火等非經(jīng)營無票據(jù)業(yè)務損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個人所得稅。(五)、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴謹邏輯

培訓公司的會員午餐是業(yè)務招待費嗎?

二、稅收風險管理整合框架介紹

介紹系統(tǒng)化的稅收風險管理方法。

第二節(jié)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅的避稅手法與疑難探討

一、房產(chǎn)稅、土地使用稅疑難問題

1、房產(chǎn)稅的分劈確認是目前最適用的規(guī)避方法

2、計租面積與建筑面積不同帶來的稅收風險

3、未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題

4、租來的土地上建的房子,是否包含土地價值?

5、轉租行為是否交稅?

6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物?

7、租來的集體用地,是否要交土地使用稅?

8、按小時收費的車位費、按月租賃的車位費及機械車位的租賃費分別如何交房產(chǎn)稅?

9、綜合體商業(yè)得房率低,如何規(guī)避房產(chǎn)稅?

二、個稅的漏洞與反避稅方法

1、個稅征管框架結構

①11個正列舉稅目外的個人所得不征稅,但是工資薪金稅目中沒有正列舉可以免稅的都要征稅。

②5個勞動性質所得稅目,6個非勞動性質所得稅目,非勞動性質所得稅率低于勞動性質所得。

③11個稅目中,除了個體工商戶生產(chǎn)所得外,其余10個以代扣代交為主要申報方式。

2、現(xiàn)金與股權捐贈并不屬于個人所得稅征稅范圍

3、其他所得,并不是兜底條款

4、股權交易所產(chǎn)生的個人所得稅,可以規(guī)避。

如果股權已經(jīng)過戶,但是沒有支付價款如何征賣方個人所得稅?

5、代持股個稅問題解析

6、合伙企業(yè)稅收解析

合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體

有限合伙公司并不屬于股權私募基金的最優(yōu)形式

第三節(jié)房地產(chǎn)相關流轉稅疑難問題解析

□案例1 不為人知的稅法故事

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》“勞務發(fā)生地條款”修改的幕后故事。

思考1:為什么“勞務發(fā)生地條款”未修改前,可以實現(xiàn)零成本的避稅(所得稅及土地增值稅)?

□案例2 特別的混合銷售2011年第23號公告與原文件國稅發(fā)[2002]117號的差別在哪里?

思考3:甲供材的種類有幾種?甲供材是否必須取得建安發(fā)票?材料與設備的區(qū)別是什么?思考4:分包方是自產(chǎn)貸物+勞務,總包方是否扣除分包的的自產(chǎn)貸物價款差額征營業(yè)稅?分包方是非自產(chǎn)貸物+勞務,總包方是否扣除分包的的非自產(chǎn)貸物價款差額征營業(yè)稅?

思考5:混合銷售與兼營的區(qū)別是什么?賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營?

混合銷售的三個要件是什么?

□案例3 轉讓無形資產(chǎn)、咨詢與培訓的區(qū)別是什么?

思考6:轉讓非專利技術可以是轉讓無形資產(chǎn),還可以是咨詢,甚至是培訓。

□案例4 營業(yè)稅條例第五條“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務.轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用?!陛^原條例,取消了“向對方”三個字。以一個案例說明,取消三個字的深層含意。

□案例5 營業(yè)稅中只有三個視同銷售,與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷售不同,差別如何協(xié)調?

思考7:轉讓無產(chǎn)證地下建筑物在營業(yè)稅是視同銷售嗎?在土地增值稅中需要征稅嗎?

第二部分土地增值稅形變分析及清算實戰(zhàn)訓練(一天)

一、土地增值稅清算體系介紹

思考1:土地增值稅分新房、舊房兩個體系按核定、查帳兩種方法進行清算,房地產(chǎn)公司存在選擇清算體系的籌劃方法,如何籌劃選擇清算體系?

關鍵點:土地增值稅是按新房與舊房兩種房屋類別進行清算體系區(qū)分,并不是按房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司兩種公司類別進行清算體系劃分。

思考2:土地增值稅中的成本研發(fā)費用稅務籌劃,到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據(jù)決算扣除?

思考3:收入按權責發(fā)生制確認,成本、稅金按收付實現(xiàn)制原則確認,如何消除由于稅法規(guī)定不合理而導致的額外稅負?

二、查帳制下的清算

(一)土地增值稅概念

思考1:以房地產(chǎn)實物減資,是否交土地增值稅?是否交營業(yè)稅?

思考2:只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅?

(二)土地增值稅的納稅人

(三)幾個重要的概念

1.清算單位

思考3:什么叫分期開發(fā)?分期開發(fā)目前無官方的標準。江蘇省由規(guī)劃批準書改為發(fā)改委立項。清算分類標準各地不同,導致稅負不同。

思考4:江蘇實際上是按三種類別分別計算增值率與增值稅,然后按清算單位匯總納稅。

2.主管稅務機關

3.車庫的不同涉稅結果

思考5:車庫是否就是一定按非住宅類清算?車庫有三大類四小種,它們的稅收處理結果并不相同,各地政策也在持續(xù)變化中。

思考6:可轉讓的地下車庫是否應分攤土地成本?

4.分攤標準

思考7:建筑面積是成本分攤的唯一標準嗎?有幾種分攤的標準?在什么情況下優(yōu)先適用哪種標準?

5.可售建筑面積

思考8:無產(chǎn)權證的建筑面積是否是可售建筑面積?地下建筑面積是否屬于可售建筑面積?無產(chǎn)權架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積?他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料?

6.公共配套設施

思考9:公共配套設施的稅務規(guī)劃是影響土地增值稅的最重要因素.

(四)收入

1.房地產(chǎn)銷售收入

思考10:沒有產(chǎn)權證的銷售房地產(chǎn),是不是收入?還是參照國稅函〔2007〕645號?銷售房地產(chǎn)使用權的金額,是不是土地增值稅意義上的收入?

關鍵點:不動產(chǎn)所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行,登記并不是唯一的不動產(chǎn)所有權設立與變更方式。

2.視同銷售收入

思考11:沒有列舉無償捐贈,無償捐贈是否是視同銷售?

稅務機關的權力利器---核定權并無公開的、可操作的程序和標準,是稅收法定憲政原則下的修正原則。

3.自用或出租

思考12:

①人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為?成本是否可以扣除?江蘇要求房地產(chǎn)公司移交人防使用權才可以扣除成本,既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。

②銷售使用權和租賃的區(qū)別是什么?

(五)成本

1.取得土地使用權所支付的金額

思考13:

①取得土地使用權所支付的金額,是否僅限于支付給國土房產(chǎn)局的土地出讓金?土地出讓金返還如何處理?

②母公司帳面金額為1000萬的土地,評估為3000萬作價投資入子公司,子公司土地增值稅清算時土地的計稅成本是多少?1000萬,3000萬還是0?

③一個項目為另一個項目提供了部分安置房,如何確定土地成本?

④在不同的清算單位之間土地優(yōu)先按占地面積分攤,在同一個清算單位,土地按建筑面積分攤。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本

思考14:

①同一清算單位中,可以存在不同的單方建筑面積成本。

②資本化利息是否是開發(fā)間接費用的內容?許多稅務機關認為,土增中沒有資本化利息,只是對了一半。實際上有一個變化的過程。資本化利息是不得扣除還是不得加計扣除?實際上有一個變化的過程

③原文件存在漏洞,設備與甲供材不得作為開發(fā)成本

④開發(fā)間接費和期間費用的界限在哪

里?

⑤如何判定政府規(guī)費哪些進開發(fā)成本、哪些是代收費用?

⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費用?

⑦如何籌劃“甲供材”導致的建筑方額外附加營業(yè)稅?

3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用

思考15:

①沒有借款,是否可以按10%扣除開發(fā)費用?

②滾動開發(fā)利息如何劃分?多種籌資方式和單一籌資方式對利息支出扣除的影響不同。

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

思考16:營業(yè)稅稅收返還,是否可以作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除?

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

思考17:

①房地產(chǎn)公司的印花稅不得作為扣除項目。

②一個商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本?海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。(六)票據(jù)

思考18:什么是土地增值稅中的合法有效憑證?投資行為沒有發(fā)票,土地增值稅中的成本如何扣除?

(七)新房尾盤清算

思考19:清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費用?如何啟動二次清算程序?(八)舊房土地增值稅清算

思考20:

①開發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房?

②土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標準是什么?

③房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除?

④舊房土地增值稅清算規(guī)劃

四、當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析

1降價籌劃。

案例說明事前降價籌劃帶來的惡果,事實上降價籌劃僅適用于舊房清算。

2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。

案例說明采取不同操作手法下,同一個方案成敗的區(qū)別。

3.裝修收入分散籌劃。

案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響,稅收籌劃必須符合商業(yè)慣例。

第三部分房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的避稅與反避稅(一天)

第一節(jié)案例解析

思考1:無產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種?他們的成本處理有什么不同?

思考2:架空層等地上無產(chǎn)證建筑面積,成本如何處理?

思考3:在上海.常州等地有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理?它們還可以按31號文中的公共配套設施處理嗎?

思考4:地下車庫的成本如何處理可以節(jié)稅?地下車庫可以0避稅成本實現(xiàn)節(jié)稅。

思考5:除了按合同總額10%預提成本外,哪些成本可以全額預提在所得稅前進行扣除?分

享全額預提成本,延遲2000萬所得稅1年交稅案例。

思考6:財稅【2008】121號與國稅發(fā)【2009】2號是什么樣的關系?解析121號文與國稅

發(fā)【2009】2號中關于關聯(lián)方借款利息如何銜接扣除的疑問。

思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧?

思考8: 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時候結束?

思考9:土地未正式開發(fā),即有臨時建筑租金收入怎么處理?

第二節(jié) 31號文操作空間解析

一、31號文的整體結構

思考1:31號文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式,收入以收付實現(xiàn)制進行確認;不適用于銷

售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配,如何協(xié)調?。

思考2:對于成本的分攤,規(guī)定了兩種分攤的標準,會導致不同的稅收后果,分攤標準的選

擇有很大的籌劃空間,如何籌劃?

思考3:成本對象的選擇存在技巧,如何選擇最佳的成本對象?

思考4:商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調整及資產(chǎn)后續(xù)計量存在難題,如何解決?

思考5:31號文存在漏洞可以全額預提成本,如何操作?

思考6:31號文對于利息,有兩處不同的表述,如何協(xié)調?

二、開發(fā)業(yè)務與竣工時間

思考1:完工與未完工對于稽查來說有什么區(qū)別?未完工產(chǎn)品不查成本,只查收入

思考2:竣工證明材料是指什么?竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個時點還是一個

時期?

思考3:竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果?

三、收入的稅務處理

思考1:未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入?

思考2:定金.意向金是不是收入?

思考3:預收收入是不是視同銷售?

思考4:如何實現(xiàn)預繳所得稅的人為調節(jié)?該人為調節(jié)是否是偷稅?

思考5:年度申報表附表3調增,調減到底調什么?

思考6:本年度預售收入是否需要在附表三調減?

思考7:如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦?

思考8:稅率差變動是否能轉回?

思考9:可售建筑面積指什么?

思考10:免租期的收入,財稅差異是什么?朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。

思考11:所得稅申報表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件,如何填列?

思考12:以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列?存在籌劃選擇的空間。

四、案例介紹成本的計算步驟(6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟)

思考1:房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除?

★思考2:為什么說房地產(chǎn)公司的避稅重災區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說房地

產(chǎn)公司的真實成本由工程決算人員掌握,財務人員僅是根據(jù)財稅需要進行組合而已?如何利

用稅法漏洞進行成本籌劃?

思考3:成本籌劃的風險點在什么地方?

★思考4:房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的?為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結轉及后續(xù)調整的流程和方法。

(1)、根據(jù)總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理

(2)、確定成本對象的六原則

(3)、成本分攤標準的選擇技巧

思考5:房地產(chǎn)公司的合同風險控制關鍵點介紹

第四部分土地增值稅疑難案例解析(高級篇)(一天)

第一節(jié)疑難土地增值稅案例解析

1、在建工程轉讓案例

思考1:如何通過在建工程+代建的方式實現(xiàn)整體售樓,該手法如何避土地增值稅?

思考2:通過在建工程轉讓的方式,是否可以避契稅?

思考3:如何不開發(fā)房產(chǎn)而實現(xiàn)賣一手房?

思考4:在建工程轉讓如何分割土地證?

思考5:受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預售房產(chǎn)?

介紹完整的在建工程轉讓流程

2、以轉讓股權而實質轉讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅問題(國稅函〔2000〕687號)解析

思考6:對轉讓股權而實質轉讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅的法律淵源是什么?

思考7:該行為土地增值稅納稅主體是誰?

思考8:土地增值稅計稅基礎是多少?

思考9:國稅函〔2000〕687號文法律效力問題

思考10:以轉讓股權而實質轉讓房地產(chǎn)行為主要指哪種情況?

3、一個集投資、改變企業(yè)性質的綜合避稅案例

思考11:賣股權是否存在土地增值稅?是否按國稅函〔2000〕687號征稅?

思考12:舊房的評估價是否含土地?

思考13:投資時上下游沒有房地產(chǎn)公司,投資完成后,變更為房地產(chǎn)公司,是否交土地增值稅?

思考14:商貿公司是否可以開發(fā)房地產(chǎn)?

4、逆向關聯(lián)轉移定價避土地增值稅案

思考15:關聯(lián)交易價格明顯過高而導致避稅研發(fā)費用稅務籌劃,是否可以核定?

思考16:以盈利為目的政策性搬遷,是否交土地增值稅?

5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務風險分析

思考17:精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務有明顯的避稅效果,為什么沒有大面積實施?

6、房地產(chǎn)定單式生產(chǎn)可采用的稅收籌劃風險分析

思考18:投資轉股以實現(xiàn)整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制?

思考19:吸收合并主要操作關鍵難點及風險點在哪里?

7、租賃軍用土地建建筑物,銷售二十年使用權案例分析

思考20:租賃軍用土地建建筑物,銷售二十年使用權營業(yè)稅按租賃還是銷售不動產(chǎn)處理?租賃和銷售建筑物永久使用權的區(qū)別是什么?

思考21:根據(jù)國稅函〔2007〕645號,是否存在土地增值稅?

思考22:是否存在房產(chǎn)稅?

8、投資所得土地,土地增值稅清算計稅成本案例分析

思考23:投資所得土地,土地增值稅清算計稅成本是多少?是0?還是評估價?

思考24:由于沒有發(fā)票,扣除的憑據(jù)是什么?

9、土地增值稅清算案例分析

思考25:分期開發(fā)的項目,是否可以先按占地面積分攤土地成本,然后按可售建筑面積二次分攤土地成本?

思考26:土地增值稅清算時,收入是權責發(fā)生制,稅金是收付實現(xiàn)制,如何籌劃?

思考27:清算單位,某省用發(fā)改委的立項批復作為口徑,如何籌劃?

思考28:違約金,游泳池管理收入是不是土地增值稅清算收入?

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