廈門市地方稅務局關于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告
廈門市地方稅務局公告2016年第7號 2016-12-01
現(xiàn)將修訂后的《廈門市土地增值稅清算管理辦法》予以發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。
特此公告。
廈門市地方稅務局
2016年12月1日
廈門市土地增值稅清算管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)等規(guī)定，修訂本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人在房地產項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定廈門稅務，計算該房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》(見附件1)，向主管稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章以及本辦法等規(guī)定，辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產項目核算以及辦理其他有關涉稅事項。
第五條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第六條 主管稅務機關應及時開展清算審核工作，重點對納稅人清算申報收入、扣除項目金額等情況進行審核。
第二章 項目管理
第七條 納稅人應當按照主管稅務機關房地產項目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權開始，就房地產項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售(銷售)、竣工驗收、工程結算、項目清盤等情況及時向主管稅務機關報告。
主管稅務機關應當做好項目跟蹤管理工作。房地產項目土地增值稅管理應當保持連續(xù)性，不得因房地產項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。
第八條 納稅人應當按照財務會計制度的要求，做好財務會計核算工作。
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應當按照清算要求按不同期間和不同項目歸集收入、成本、費用。
第九條 納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應當按項目或按分期項目分別開具發(fā)票，并按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的要求做好發(fā)票的開具、保管工作。
第十條 納稅人應當自取得房地產項目立項批文或取得國有土地使用權之日起30日內，向主管稅務機關辦理房地產項目信息登記，填報《土地增值稅項目登記表(從事房地產開發(fā)的納稅人適用)》(見附件2)，同時提供以下書面資料：
(一)房地產項目立項批文；
(二)國有土地使用權出讓合同或轉讓合同；
(三)納稅人以接受投資、抵償債務、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權的，應當提供書面材料。
第十一條 主管稅務機關可要求納稅人在下列事項發(fā)生之日或取得本條所述書面文件之日起30日內提供以下資料：
(一)《建設用地規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《廈門市建設工程項目報建表》；
(二)《建設工程規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《建設工程設計方案自審表》、《規(guī)劃控制指標核查表》、《規(guī)劃要點》、《紅線圖》、《建設工程設計方案批復通知書》；
(三)《建筑工程施工許可證》、《建筑工程施工許可申請表》；
(四)測繪成果報告；
(五)《商品房(預售)銷售許可證》；
(六)《建設工程竣工驗收備案證明書》。
第十二條已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，納稅人已轉讓的房地產建筑面積(含視同銷售面積，下同)占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求其報送《房地產項目銷售和自用(含出租)情況表》(附件3)。
第三章 清算申報與受理
第十三條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：
(一)房地產項目全部竣工、完成銷售的；
(二)整體轉讓未竣工決算房地產項目的；
(三)直接轉讓土地使用權的。
第十四條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人開發(fā)的房地產項目存在本辦法第二十九條第一款所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產面積應當計入已轉讓房地產建筑面積以計算銷售比例。納稅人符合前款第(三)項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。
第十五條 第十三條和第十四條所稱竣工廈門稅務，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；
(二)開發(fā)產品已開始交付購買方；
(三)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。
第十六條 主管稅務機關在納稅人領取預售許可證后，實地了解房地產項目的銷售情況，加強與納稅人溝通，跟蹤銷售進度。
對于符合本辦法第十四條第一款第一項和第二項規(guī)定的房地產項目，主管稅務機關應定期進行研究、討論，根據(jù)項目管理情況確定是否需要進行清算，研究討論結果應當存檔。主管稅務機關確定需要進行清算的房地產項目，應列入年度清算工作計劃，及時下達《稅務事項通知書》(附件4)，同時將列入清算工作計劃的房地產項目報送市局備案。
第十七條 納稅人開發(fā)的房地產項目符合本辦法第十三條規(guī)定的，應當在清算條件滿足之日起90日內至主管稅務機關辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產項目符合可清算條件且主管稅務機關下發(fā)通知清算的《稅務事項通知書》的，應當在收到通知書之日起90日內，至主管稅務機關辦理清算申報。
納稅人辦理清算申報手續(xù)時應當結清應補繳稅款；清算結果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務機關按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。
第十八條 按本辦法第十三條規(guī)定應當進行清算的納稅人以及主管稅務機關依據(jù)本辦法第十四條規(guī)定通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的，主管稅務機關發(fā)出《責令限期改正通知書》)(見附件5)，責令納稅人在收到《責令限期改正通知書》之日起30日內辦理清算申報。逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定處理，經主管稅務機關綜合分析后認為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費用有重大嫌疑導致稅負有明顯異常的，按照程序移交稽查部門進行檢查。
第十九條 納稅人開發(fā)的房地產項目符合本辦法第十三、十四條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關通知清算的《稅務事項通知書》之日起90日內的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(以下簡稱清算截止日)。
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