房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題處理技巧及例解資料來(lái)源 注冊(cè)稅務(wù)師后續(xù)教育培訓(xùn)講義 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是 被拆遷戶(hù)用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋 要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出” 即以按公允價(jià)值或同期同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。另外 對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售 視同銷(xiāo)售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定 同時(shí)應(yīng)按照同期同類(lèi)房屋的成本確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本。 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出 適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定 回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換 預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流 一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì) 且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。 1、在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí) 根據(jù)安置時(shí)的同期同類(lèi)價(jià)格 視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票 業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù) 結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理1、營(yíng)業(yè)稅的處理 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》 國(guó)稅函〔2007〕768號(hào) 規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí) 其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù) 并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí) 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒(méi)有明確規(guī)定 一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)。 計(jì)稅依據(jù)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》 國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào) 和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定 對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施 如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等 凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的 不再征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)超出拆遷建筑面積的部分 則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定 二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定 三是按下列公式核定 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)成本或者工程成本 2、土地增值稅的處理國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 國(guó)稅函〔2010〕220號(hào) 規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的 安置用房視同銷(xiāo)售處理 按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào) 第三條第 款規(guī)定確認(rèn)收入。
即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款 應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3、企業(yè)所得稅的處理 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定 通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn) 以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》 國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào) 第七條規(guī)定 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 應(yīng)視同銷(xiāo)售 于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的實(shí)現(xiàn)。 確認(rèn)收入 或利潤(rùn) 的方法和順序?yàn)?按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
關(guān)于計(jì)稅成本的確定 該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為 根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》 國(guó)家稅務(wù)總局令第6號(hào) 第四條規(guī)定 該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù) 應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn) 再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說(shuō) 該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入 同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 案例分析 江西省南昌市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)建設(shè) 在安置方式上 公司采取“拆一還一 就地安置 差價(jià)核算 自行過(guò)渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人 其中等面積還原部分800平方米 同類(lèi)住宅房屋建造成本2200元 平方米 銷(xiāo)售價(jià)格3500元 平方米。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。 營(yíng)業(yè)稅處理該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分 按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià) 即本例中的商品房建安造價(jià) 繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅88000元 800 2200 。而對(duì)超出部分則按同類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅35000元200 3500 土地增值稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的 安置用房應(yīng)視同銷(xiāo)售處理 上述“拆一還一”行為 在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí) 還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為2800000元 800 3500 同時(shí) 計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2 則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元 2800000元 企業(yè)所得稅的處理該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入 同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。為簡(jiǎn)化計(jì)算 假設(shè)本例中同類(lèi)住宅房屋成本價(jià)等同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。由此可以看出 “拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的 視同銷(xiāo)售收入及作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí) 應(yīng)確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得1040000元〔 3500 2200 800〕。 A公司2008年5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目 屬于城中村改造 該項(xiàng)目用地面積21000平方米 住宅建筑面積為31900平方米 可供銷(xiāo)售面積29000平方米 其中用于安置回遷戶(hù)村民的住宅面積為7900平方米 其余21100平方米的住宅由A公司自由銷(xiāo)售或使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。
2010年1月正式對(duì)外銷(xiāo)售 并于當(dāng)月全部銷(xiāo)售完畢。該公司同期同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元 平方米 取得銷(xiāo)售收入14770萬(wàn)元 21100平方米 7000元 平方米 該項(xiàng)目工程已竣工決算開(kāi)發(fā)成本為6000萬(wàn)元。其中 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零 前期工程費(fèi)700萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元 公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元。向某公司借款的利息400萬(wàn)元 假定不超過(guò)金融企業(yè)同類(lèi)同期貸款利率 但沒(méi)有按照項(xiàng)目進(jìn)行分配利息依據(jù)沒(méi)有銀行的利息票據(jù) 請(qǐng)分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。 賬務(wù)處理計(jì)算過(guò)程如下 開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元利息費(fèi)用400萬(wàn)元。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出7900 5530萬(wàn)元 需要注意的是這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶(hù)7900平方米 而是整個(gè)樓盤(pán)的 需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?視同銷(xiāo)售收入 7900 5530萬(wàn)元 單位可售面積計(jì)稅成本600 4113 7931 平方米。需要注意的 這里的29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的不能減去拆遷戶(hù)的7900平方米 即不能以21100平方米作為分母 否則就會(huì)虛增成本。
視同銷(xiāo)售成本4 3249 8965 萬(wàn)元 視同銷(xiāo)售所得 5530 3249 8965 2280 1035 萬(wàn)元 在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)根據(jù)安置時(shí)的同期同類(lèi)價(jià)格 視同銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)處理 單位 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票5530萬(wàn)元業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元 結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)32498965 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3249 8965 企業(yè)所得稅的處理A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí) 就要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得 5530 3249 8965 2280 1035 萬(wàn)元 繳納企業(yè)所得稅 2280 1035 25 570 0259 萬(wàn)元 需要注意的是這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅 而是要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得計(jì)算繳款房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)。 土地增值稅的處理與企業(yè)所得稅不同的是 在與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí) 不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算 只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2 則A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí) 要預(yù)繳土地增值稅 5530 萬(wàn)元?；剡w房視同銷(xiāo)售所得最后是否作土地增值稅清算 要看樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢 因此土地增值稅必須清算。
土地增值稅的處理該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下 開(kāi)發(fā)成本 5530 6000 11530 萬(wàn)元 扣除項(xiàng)目金額 11530 2011530 10 14770 1580135 萬(wàn)元 增值額 14770 5530 15801 35 4498 65 萬(wàn)元 增值率 4498 65 15801 35 28 47 適用稅率30 速算扣除率為0 應(yīng)繳土地增值稅 4498 65 30 1349595 萬(wàn)元 已預(yù)征土地增值稅 5530 萬(wàn)元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅 1349 595 110 1238995 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算回遷房成本價(jià)如何確定 有的地方認(rèn)為 考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地 開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本 補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本 有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。一般的看法是回遷房的成本和正常銷(xiāo)售的商品房一樣 分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的 成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。 A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅 4 萬(wàn)元 開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元 A公司應(yīng)按銷(xiāo)售價(jià)5530萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票 A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度 非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 則A公司應(yīng)該按成本價(jià)3249 8965萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票 然后視同銷(xiāo)售所得 5530 3249 8965 2280 1035 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅。
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào) 第五條規(guī)定 “納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令 第十三條規(guī)定 條例第五條所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用 包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi) 但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)
更多財(cái)稅咨詢(xún)、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢(xún)官網(wǎng) 素材來(lái)源：部分文字/圖片來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢(xún)整理發(fā)布，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
