[摘要]稅收籌劃不是偷稅漏稅而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負(fù)扣,實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。本文結(jié)合房產(chǎn)稅的特點從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討。
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅自用房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅收籌劃
一、前言
稅收籌劃就是在現(xiàn)行稅制條件下通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務(wù)行為,以獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟行為。房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種財產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看房產(chǎn)稅始終是一個小稅但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。因此,如何通過科學(xué)的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的冇關(guān)規(guī)定,結(jié)合筆者的實際工作經(jīng)驗,擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討，以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。
二、房產(chǎn)稅的特點
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年是從原房地產(chǎn)稅中分離出來的。1986年9月15日,國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》從當(dāng)年10月1日開始施行。之后，各省自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，制定了施行細(xì)則。隨著外向經(jīng)濟的迅速發(fā)展,從2009年1月1日起,房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別,取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產(chǎn)暫行條例》，將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。
房產(chǎn)稅的主要特點:
1房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅其征稅對象是房屋。
2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工和區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營都不征稅。
3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn),按房產(chǎn)的計稅余值稅率1.2%對于出租的房產(chǎn)按租金收入征稅稅率12%。
房產(chǎn)稅的這些特點，為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間
三、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點
(一)從征稅范圍進(jìn)行籌劃
按照稅法規(guī)定房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著,在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對丁一農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫,如將這些倉儲庫落戶在縣城內(nèi)無論是否使用,每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅,而將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村雖地處偏僻但交通便利對公司的經(jīng)營影響不大,這樣每年就可節(jié)省這筆費用
(二)從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。
1.白用房產(chǎn)的稅收籌劃
自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍,合理減少房產(chǎn)原值。
(1)合理劃分房產(chǎn)原值
稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一級不單獨計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在公計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，單獨列示,分別核算。
(2)正確核算地價
稅法規(guī)定，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算,而《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號-無形資產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)取得的十地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)律造廠房等建筑物相關(guān)的十地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務(wù),均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算,“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費用。因此企業(yè)在外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款時，一定要根據(jù)“配比”的原則,合理分配建筑物與地價款,分別進(jìn)行帳廣處理。
(3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)，它的掛賬原值是計算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運行情況，做好財產(chǎn)清理登記工作并及時向稅務(wù)機關(guān)報批財產(chǎn)損失,以減輕稅負(fù)。
(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式
稅法規(guī)定對丁修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%以上,或修押后固定資產(chǎn)的。使用年限延長2年以上的應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計稅基。因此我們在房產(chǎn)修理時,將房產(chǎn)的資本性大修理支山分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額,這樣每次修理費可以直接從損益中扣除不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。
2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃
按照稅法規(guī)定房產(chǎn)山租的，以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關(guān)健在于如何正確核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設(shè)施自身,還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費,比如機器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時,往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計算租金,這樣就無形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們在簽訂房屋租賃合同時,應(yīng)合理、有效分割租賃收入,將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費單獨計算使用費收入,以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。
(2)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租
不少企業(yè)與其子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)辦公地點在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人根據(jù)稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租,可以減少企業(yè)的整體稅。見又檔局清無水印
(三)從計征方式進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為1.2%,從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,稅志為12%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的則其帳面原值很低這就造成了兩種計征方法下稅負(fù)不致的情況房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此,要轉(zhuǎn)變租賃方式,變從租計征為從價計征。
(1)將出租變?yōu)橥顿Y
企業(yè)將房屋對外出租按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配共同承擔(dān)風(fēng)險,投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下，這樣計算的房產(chǎn)稅要少得多。
(2)將出租變?yōu)閭}健管理出租合同出租房屋屬丁從租計征的房產(chǎn)范圍但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。雖然租賃與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了不對存議的商品負(fù)責(zé):
而倉儲不僅篙要添置設(shè)備設(shè)施配備相關(guān)的人員,還要對存放的商品負(fù)責(zé),從而增加人員的工資和經(jīng)費開支但這些開支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額，加除這些開支后，企業(yè)還是有可觀的收益的。
(3)將山租變?yōu)槌邪?/p>
根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照,則企業(yè)向其提供各科資產(chǎn)收取的各種名義的價款均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為,不屬于租賃行為。因此,如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證,將房屋承租人聘為經(jīng)營者,將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去收取承包收入,那么原有的房產(chǎn)就可以按從價計征,這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。
(四)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅作為地方稅種稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋,經(jīng)有關(guān)部門鑒定,在停止使用后可免征;企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn),在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;納稅人納稅有困難的,可定期向有關(guān)稅務(wù)機關(guān)中請減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企，應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策,及時向稅務(wù)機關(guān)提出書商減免稅中請，并是供有關(guān)的證明,爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠,誠少房產(chǎn)稅的支出。
四、房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問題一越立欄意清五水E稅務(wù)務(wù)劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益但同時也存在著相應(yīng)的風(fēng)險。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要是:政策、經(jīng)濟環(huán)境變化風(fēng)險、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險、財務(wù)管理和會計核算
風(fēng)險等等。因此企業(yè)要注意以下問題:
1.稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提
稅收籌劃不可言目的鉆法律的空子，因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則，密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下，結(jié)合企業(yè)白身的實際情況綜合衡量稅務(wù)籌劃方案才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。
2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則
稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分,它涉及籌資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營等過程。它應(yīng)該服從財務(wù)管理的日標(biāo),即利潤(稅后利潤)最人化。因此在籌劃稅收方案時,不能過分地強調(diào)稅收成本的降低.而忽珞了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少,使納稅人的絕對收益減少。
3.稅收籌劃應(yīng)重視會計與稅收差異
雖然會計制度與稅法同屬規(guī)范經(jīng)濟行為的專業(yè)領(lǐng)域但二者分別游循不同的規(guī)則規(guī)范不同的對象，日有在諸多的差異。特別是房產(chǎn)稅屬地方稅,稅收政策具有一定的彈性個同，稅務(wù)機關(guān)在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。因此,在進(jìn)行稅收籌劃時，一方面規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作提高會計核算質(zhì)量按時中報納稅。另方面要加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系和溝通,爭取在稅法的理解上與稅務(wù)機關(guān)取得一致特別在某些模湖和新生事物上的稅收處理能得到利務(wù)部門的認(rèn)可。綜上所說,房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項較為復(fù)雜的工作,我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用同時結(jié)合企業(yè)實際情況，綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行整體籌劃尋求最佳方案以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。
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