一、自持物業(yè)涉及稅種
二、稅籌的主要方向
1.不繳稅
2.少繳稅
3.延遲繳稅，獲取稅金的時間價值
4.轉化涉稅風險
三、案例分析
1.項目基本情況：商住用地在同一項目公司，其中自持商業(yè)綜合體9萬㎡直接成本為84623萬元，計劃2020年1月份進行滿鋪開業(yè)，據(jù)測算，滿鋪出租年租金收入2600萬（不含增值稅收入2385萬），物管費年收入1200萬元（不含增值稅收入1132萬）。
2.稅籌方案如下：
前提假設一：選取的評估機構已通過政府招標確認，是政府認可的評估機構；
前提假設二：當?shù)卣行枨笞龃?a href='/csxx/6107.html' title='房產(chǎn)' target='_blank'>房產(chǎn)交易額（換句話說政府默許自持物業(yè)的關聯(lián)交易）
3.方案之間的比較：
主要考慮房產(chǎn)稅的影響，即已出租的自持物業(yè)用從租計征和未出租的自持物業(yè)用從價計征與整體物業(yè)選用從租計征的稅務差距，以及實際分租時的租金大于整體出租時的租金
》契稅：因從項目公司銷售給資產(chǎn)公司或商管公司，買方需要交納3%的契稅；
》增值稅：項目公司當期繳稅為銷項-土地抵減，即C-D部分，相對應的資產(chǎn)公司可將項目公司的C銷項列為進項稅，在后續(xù)年度中逐步抵扣；
》企業(yè)所得稅：項目公司通過低于成本價銷售自持物業(yè)形成虧損，后續(xù)項目公司住宅銷售盈利時可用自持物業(yè)的虧損來彌補，抵減所得稅（稅率25%），相當于當期少繳所得稅；但資產(chǎn)公司在后期含折舊經(jīng)營有盈利，則少繳的所得稅需要在后期逐漸補繳。
比較可知，低于成本價銷售的節(jié)稅效果明顯。
4.稅籌方案執(zhí)行：
關鍵點：
1.自持物業(yè)整體銷售（是否可行？）
2.銷售價格判定公允性（如何判定？）
文中如果商管公司和資產(chǎn)公司為非關聯(lián)企業(yè)，則稅籌的稅務風險可大幅降低（稅務風險指關聯(lián)交易價格被稅務部門重新調(diào)整的風險）。
文中知識點解析：
1.房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
（1）從價計征房產(chǎn)稅=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%；
（2）從價計征房產(chǎn)稅＝自持物業(yè)凈值（原值－折舊）*70%*1.2%；
（3）從價計征房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*70%*1.2%。
房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有暖氣，衛(wèi)生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的物業(yè)公司稅收籌劃，要相應增加房屋的原值。
（4）從租計征：
應納稅額=租金收入×12%
應納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%，（用于個人出租住房的租金收入計征）
按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，計征房產(chǎn)稅；對收取固定收入物業(yè)公司稅收籌劃，應由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。
對融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。
2.（整體出租時的）主力店租金：主力店一般指的就是對整體項目的帶動作用（說白了就是能給商場主要掙錢人氣旺的品牌店），所占面積比較大，例如：蘋果專賣店、蘇寧電器、家樂福購物超市等，相對應的次主力店所占面積較少的，次主力店會使你的商業(yè)很豐富。主力店的租金一般比次主力店租金低，所以文中在整體出租商業(yè)時，用主力店的租金水平衡量是為了刻意做低租金（從2600萬到1600萬）。
擴展資料：
3.項目實際稅負：指銷售行為導致項目公司實際繳納的稅款額；
整體實際稅負（剔除時間差異）：指銷售行為導致項目所屬地產(chǎn)集團整體實際繳納的稅款額。
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