房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到最后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最終都被沉淀到了手中自持的商業(yè)當(dāng)中，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法回籠資金，并且在自持的過(guò)程中還要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，對(duì)房企形成了很大的資金壓力。那么對(duì)于房企來(lái)說(shuō)如何盤(pán)活資產(chǎn)?如何在盤(pán)活資產(chǎn)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)?如何降低持有期間的資金成本就顯得尤為重要。資產(chǎn)盤(pán)活需要結(jié)合各企業(yè)實(shí)際情況去設(shè)計(jì)方案，本文就不再做闡述，筆者主要就目前狀態(tài)下如何少交房產(chǎn)稅給大家提供一些節(jié)稅小技巧。
房產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)所有人就其持有房產(chǎn)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。其繳納方式分為兩種：一、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納;二、從租計(jì)征，出租房產(chǎn)按照租金收入的12%從租繳納。其征收特征是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人施行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據(jù)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)就實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況提出一些籌劃方法。
1、將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)
假設(shè)A公司手上有10000平方米自持商業(yè)，房產(chǎn)價(jià)值為1億元，按照從價(jià)計(jì)征原則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅96萬(wàn)元(10000*80%*1.2%=96萬(wàn))。如果A公司把10000萬(wàn)商業(yè)整體打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，年租金按照100萬(wàn)計(jì)算，則A公司按照從租計(jì)征每年需要繳納房產(chǎn)稅12萬(wàn)(100*12%=12萬(wàn))。通過(guò)持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅84萬(wàn)(96-12=84萬(wàn))。
2、通過(guò)轉(zhuǎn)租方式降低計(jì)稅基礎(chǔ)
假設(shè)A公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬(wàn)元，則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬(wàn)(160*12%=19.2萬(wàn))。如果A公司先將房產(chǎn)以100萬(wàn)一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，然后由B再以160萬(wàn)一年的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點(diǎn)房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃，A公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬(wàn)(100*12%=12萬(wàn))。通過(guò)出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式(直租+轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交稅7.2萬(wàn)(19.2-12=7.2萬(wàn))。
3、拆分房租金額
將房租金額拆分成：房租+服務(wù)費(fèi)，分別開(kāi)具發(fā)票，可以達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅基的目的，同時(shí)如果企業(yè)是一般納稅人，也可以起到降低增值稅的目的。
4、合同免租期的約定
假設(shè)A公司將價(jià)值1000萬(wàn)房產(chǎn)出租給B公司，合同約定前三個(gè)月為免租期，往后每月按照10萬(wàn)元收取租金。A公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價(jià)計(jì)征，三個(gè)月后按照從租計(jì)征兩部分分別計(jì)算，因此A公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅13.2萬(wàn)(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2萬(wàn))。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬(wàn)，往后每年租金按照120萬(wàn)收取，則A公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬(wàn)元(90*12%=10.8萬(wàn))。“去免租期”方式下，房產(chǎn)稅可以少交2.4萬(wàn)(13.2-10.8=2.4萬(wàn))。
總結(jié)：以上四種方式下，不論是轉(zhuǎn)換房產(chǎn)持有方式(自持—出租)、還是轉(zhuǎn)換出租方式(直租—直租+轉(zhuǎn)租)、抑或者進(jìn)一步將租金拆分切割(純租金—租金+服務(wù)費(fèi))、在租賃合同中做“去免租期”約定設(shè)計(jì)……在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，均需要掌握和拿捏好租賃價(jià)格的公允性和合理性，要結(jié)合同類(lèi)市場(chǎng)行情和自身商業(yè)住宅特點(diǎn)確定合理的價(jià)格區(qū)間，否則，在價(jià)格過(guò)低又無(wú)合理理由的情況下，會(huì)存在稅務(wù)局不不予認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進(jìn)行稅籌設(shè)計(jì)，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負(fù)最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證在真實(shí)性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實(shí)現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅!
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