萬(wàn)達(dá)商管,遞交招股書(shū),擬香港IPO上市


萬(wàn)達(dá)商管,遞交招股書(shū),擬香港IPO上市
(圖1)


2021年10月21日,總部位于廣東珠海橫琴新區(qū)的珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司 Zhuhai WandaCommercial Management Group Co., Ltd.以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商管”)在港交所遞交招股書(shū),擬在香港主板IPO上市。


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(圖2)


萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)鏈接:

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2021/103930/documents/sehk21102101094_c.pdf



一、主要業(yè)務(wù)

萬(wàn)達(dá)商管,是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商,也是行業(yè)中科技驅(qū)動(dòng)的商業(yè)管理和數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的先驅(qū),主要為業(yè)主提供全流程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù),為商戶帶來(lái)大量客流并進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)賦能, 同時(shí)滿足消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求,主要專注于商業(yè)廣場(chǎng)。


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(圖3)

截至2021年6月30日,萬(wàn)達(dá)商管管理遍布全國(guó)的380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)(包括106個(gè)獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)),總在管建筑面積達(dá)5420萬(wàn)平方米。于2018年、2019年及2020年,公司的在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車(chē)位)平均出租率為98.8%。截至2021年6月30日,萬(wàn)達(dá)商管有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目,包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。


截至2020年12月31日,根據(jù)弗若斯特沙利文的資料,在眾多商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中:

  • 按在管建筑面積計(jì)算,萬(wàn)達(dá)商管在全球以及中國(guó)皆排名第一,公司在管建筑面積在中國(guó)超過(guò)第二名至第十名的總和;

  •  
  • 按儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì)算,萬(wàn)達(dá)商管在中國(guó)排名第一;

  •  
  • 按管理的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量計(jì)算,萬(wàn)達(dá)商管在中國(guó)排名第一;

  •  
  • 按合作品牌數(shù)量計(jì)算,萬(wàn)達(dá)商管在中國(guó)排名第一;

  •  
  • 按年客流量計(jì)算,萬(wàn)達(dá)商管在中國(guó)排名第一;及

  •  
  • 萬(wàn)達(dá)商管是中國(guó)唯一一家在管項(xiàng)目覆蓋所有省級(jí)行政區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商,覆蓋204個(gè)地級(jí)及以上的城市(覆蓋了60.0%以上的地級(jí)市)。


萬(wàn)達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場(chǎng)統(tǒng)一冠以「萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)」的名稱。自2002年起,公司開(kāi)始對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行管理,從2015年起,公司開(kāi)始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。截至2021年6月30日,公司的在管商業(yè)廣場(chǎng)中,獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè),占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。截至2020年12月31日,萬(wàn)達(dá)商管是中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。


二、運(yùn)營(yíng)模式

萬(wàn)達(dá)商管的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括:(i)商業(yè)管理服務(wù)、(ii)物業(yè)管理服務(wù),及(iii)增值服務(wù):

  • 商業(yè)管理服務(wù)包括(i)開(kāi)業(yè)前咨詢服務(wù),當(dāng)中包括選址、市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位服務(wù)、設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)及建設(shè)咨詢服務(wù);及(ii)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù),當(dāng)中包括開(kāi)業(yè)籌備服務(wù)、招商管理服務(wù)、租戶指導(dǎo)服務(wù)、消費(fèi)者會(huì)員服務(wù)及業(yè)主關(guān)系管理服務(wù)。

  • 物業(yè)管理服務(wù)主要包括(i)安保服務(wù)、(ii)清潔及綠化服務(wù)及(iii)維修及保養(yǎng)服務(wù)。

  •  
  • 增值服務(wù)主要包括(i)廣告空間管理服務(wù)、(ii)公用區(qū)域管理服務(wù)、(iii)停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)及(iv)宣傳推廣服務(wù)。

 

萬(wàn)達(dá)商管,公司基于兩種模式提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù):即委托管理模式、租賃運(yùn)營(yíng)模式。在委托管理模式下,公司受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)。而在租賃運(yùn)營(yíng)模式下,公司從業(yè)主處租賃商業(yè)廣場(chǎng),并將商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的商業(yè)空間出租予商戶,并且由公司全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)。


租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)與委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)相比通常產(chǎn)生更高收入,因?yàn)槲覀儗?duì)租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)的商戶收取租金,但不會(huì)對(duì)委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)的商戶收取租金。

兩種運(yùn)營(yíng)模式下的收入及成本架構(gòu)不同:

1、在委托管理模式下:

公司的收入主要包括運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、開(kāi)業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi);

公司的銷(xiāo)售成本主要包括員工成本、分包成本及能源費(fèi)用。

 

2、在租賃運(yùn)營(yíng)模式下:

公司的收入主要包括商業(yè)管理服務(wù)及租賃中來(lái)自商戶的租金收入、開(kāi)業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。

公司的銷(xiāo)售成本主要包括可變租金、員工成本、分包成本及能源費(fèi)用。

 

下表載列截至所示日期在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)目以及于所示期間按運(yùn)營(yíng)模式劃分的收入貢獻(xiàn)及毛利率的明細(xì):


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(圖4)



三、管理團(tuán)隊(duì)

萬(wàn)達(dá)商管的董事會(huì),由9名董事組成,其中執(zhí)行董事2名、非執(zhí)行董事4名、獨(dú)立董事3名;董事長(zhǎng)由非執(zhí)行董事出任。


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(圖5)



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(圖6)


萬(wàn)達(dá)商管的監(jiān)事會(huì),由3名監(jiān)事組成。


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(圖7)


萬(wàn)達(dá)商管的高管團(tuán)隊(duì),共7名(包括2名執(zhí)行董事)。


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(圖8)


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(圖9)





四、股東架構(gòu)
招股書(shū)顯示,萬(wàn)達(dá)商管在上市前的股東架構(gòu)中大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)直接持股69.99%、通過(guò)珠海萬(wàn)贏持股8.83%、通過(guò)銀川萬(wàn)達(dá)持股0.01%,合計(jì)持股78.83%;

 

截至最后實(shí)際可行日期,王健林先生持有大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)股權(quán)的52.68%,當(dāng)中包括(i)5.19%的直接權(quán)益、(ii)透過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擁有的44.31%間接權(quán)益及(iii)王健林先生的配偶林寧女士所持有的3.18%直接權(quán)益。因此,王健林先生、林寧女士、大連合興、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)、珠海萬(wàn)欣、珠海萬(wàn)贏、銀川萬(wàn)達(dá)共同組成一組控股股東。 


執(zhí)行董事(同時(shí)為高管)肖廣瑞先生、王志彬先生分別持有0.0048%、0.0034%股份;高管韓揚(yáng)先生、孫亞洲先生、潘韜男先生、許粉女士,各持有0.0034%股份;上述董事和高管合計(jì)持股0.0218%

 

投資者持股21.1508%,具體如下:

PAGAC Wonderland Holding GP Limited,分別通過(guò)PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd持股3.5714%、通過(guò)Orlando Investment Pte. Ltd持股2.8571%、通過(guò)Cathay Yihan Pte. Ltd,持股3.5714%,合計(jì)持股9.9999%;
 
螞蟻科技,通過(guò)上海云鑫創(chuàng)業(yè)投資持股0.9778%、通過(guò)Accelerator I Ltd持股0.4643%,合計(jì)持股1.4421%;
 
騰訊(00700.HK),通過(guò)Huang River Investment,持股0.7222%;
馬化騰的騰訊計(jì)算機(jī)系統(tǒng),通過(guò)深圳高燈計(jì)算器科技,持股0.1179%; 
 
碧桂園(02007.HK),通過(guò)金逸環(huán)球持股1.7945%;
碧桂園服務(wù)(06098.HK)通過(guò)碧桂園物業(yè)香港控股,持股1.7945%;
 
中信資本,分別通過(guò)CCP Wing Investment Limited持股1.7857%、通過(guò)CCP Wing II Investment Limited持股0.7187%,合計(jì)持股2.5044%;
中信證券(06030.HK,600030.SH),通過(guò)中信證券投資,持股0.3611%;
中信資本(天津)投資管理合伙企業(yè),通過(guò)深圳金溪投資中心,持股0.3571%;
 
華平投資,通過(guò)Turtle Valley Investment Ltd,持股0.5403%;
 
招商局資本,通過(guò)南通招華壹號(hào)新興產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè),持股0.5133%;
合眾人壽保險(xiǎn),持股0.2778%;
上海國(guó)盛資本,通過(guò)諸暨盛海股權(quán)投資合伙企業(yè),持股0.0555%;
 
Bradbury Asset Management,通過(guò)Bradbury Strategic Investment Fund A,持股0.2512%;
Gaw Capital Partners,通過(guò)星匠,持股0.1250%;
鄭裕彤家族,通過(guò)Well Smart Developments Limited,持股0.0718%;
 
北京信達(dá)全商貿(mào)(魏文翠和 何思慧分別擁有90%及10%),通過(guò)北京千宇達(dá)商貿(mào)中心,持股0.1667%;
杭州九智投資管理(由韓華龍和王霞分別擁有99.67%及0.33%的股權(quán)),通過(guò)杭州塘智股權(quán)投資合伙企業(yè),持股0.0555%。


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(圖10)



五、公司業(yè)績(jī)
招股書(shū)顯示,在過(guò)去的2018年、2019年、2020年三個(gè)財(cái)政年度和2021年上半年,萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)收入分別為 110.23億、134.37億、171.96億和 106.36億元人民幣,相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為 20.22億、12.48億、11.12億和 6.56億元人民幣。


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(圖11)



六、中介團(tuán)隊(duì)
萬(wàn)達(dá)商管是次IPO的中介團(tuán)隊(duì)主要有:中信里昂、摩根大通、瑞信為其聯(lián)席保薦人;安永為其審計(jì)師;競(jìng)天公誠(chéng)、富而德分別為其公司中國(guó)律師、公司香港律師;海問(wèn)、年利達(dá)分別為其券商中國(guó)律師、券商香港律師;天元為其大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)法律顧問(wèn);戴德梁行為其獨(dú)立物業(yè)估值師;弗若斯特沙利文為其行業(yè)顧問(wèn)。

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