房地產(chǎn)上市公司(房地產(chǎn)法學(xué)理論)

以彩生活為例,綠城服務(wù)的營(yíng)收超過(guò)其兩倍有余,但其在管物業(yè)面積卻不足彩生活的一半。綠城服務(wù)單位面積所帶來(lái)的收入之高可見(jiàn)一斑。

據(jù)此,綠城服務(wù)也成為唯一一家市值超過(guò)背后房企的企業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,近年來(lái)物業(yè)行業(yè)蓬勃發(fā)展,赴港上市潮涌現(xiàn),而綠城服務(wù)作為一家老牌行業(yè)龍頭企業(yè),無(wú)論規(guī)模還是盈利能力都占有非常明顯的先天優(yōu)勢(shì),因此不斷被資本市場(chǎng)看好。

不過(guò),盡管如此,由于綠城服務(wù)的園區(qū)增值服務(wù)的毛利惡化,導(dǎo)致整體毛利率下降,興業(yè)證券等機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司,剔除2640萬(wàn)元期權(quán)費(fèi)用及一次性處置收益,企業(yè)2018年核心凈利潤(rùn)4.16億元,同比僅增長(zhǎng)7.4%,業(yè)績(jī)不及預(yù)期。

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02

碧桂園:潛力無(wú)限

作為碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)的接班人——楊惠妍親自掌管的物業(yè)上市公司,碧桂園服務(wù)的受重視程度自然非同一般,其發(fā)展勢(shì)頭與碧桂園集團(tuán)的崛起之路幾乎如出一轍。

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財(cái)報(bào)顯示,截至2018年底,碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理項(xiàng)目已遍布中國(guó)境內(nèi)31個(gè)省、市及自治區(qū)的超過(guò)280個(gè)城市,管理共840項(xiàng)物業(yè),向約140萬(wàn)戶業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),收費(fèi)管理總面績(jī)約為1.82億平方米。

此外,碧桂園服務(wù)2018年的外拓?cái)U(kuò)張明顯加速,品牌拓展結(jié)合收并購(gòu)策略,來(lái)源于第三方的收費(fèi)管理面積占比接近翻倍。數(shù)據(jù)顯示,去年全年,碧桂園服務(wù)與超300家中小開(kāi)發(fā)商建立戰(zhàn)略合作,并成功收購(gòu)北京盛世物業(yè)、上海睿靖實(shí)業(yè)等多家物管公司,通過(guò)外拓及收并購(gòu)所得的合同管理面積約0.97億平方米,同比增長(zhǎng)106.2%。收費(fèi)管理面積中,由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)收費(fèi)管理面積達(dá)0.36億平方米房地產(chǎn)上市公司,同比增長(zhǎng)170.3%,占總收費(fèi)管理面積的19.9%。

需要特別指出的是,碧桂園盡管在管物業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及彩生活,物業(yè)管理方面的收入也落后于綠城及中海,但依托于強(qiáng)大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局,其物業(yè)合約管理面積已高達(dá)5.05億平方米,幾乎與老牌物管公司花樣年持平。與此同時(shí),這家去年剛剛上市的物管公司,其儲(chǔ)備面積和增長(zhǎng)速度恐怕無(wú)人能出其右。

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03

跑馬圈地

事實(shí)上,快速擴(kuò)張跑馬圈地是目前物業(yè)行業(yè)的常態(tài)。

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2018年以來(lái),共有7家背靠房企的物管公司赴港上市。雖然不同規(guī)模企業(yè)之間差距較大,但記者查閱上市公司配售結(jié)果后發(fā)現(xiàn),在募集資金用途方面,這些上市公司呈現(xiàn)出了高度一致,即超過(guò)50%用于戰(zhàn)略擴(kuò)張。

根據(jù)企業(yè)公告信息匯總,上市物管公司募得資金的50%-70%用于收并購(gòu)等擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模用途,10%-20%用于開(kāi)發(fā)升級(jí)移動(dòng)應(yīng)用,10%用作營(yíng)運(yùn)資金,剩余10%-20%用于數(shù)字化、智能化等服務(wù)升級(jí)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,物業(yè)管理本身是輕資產(chǎn)行業(yè),企業(yè)有息債務(wù)額度較小,而目前物業(yè)管理行業(yè)正處于高速增長(zhǎng)期,企業(yè)為了增長(zhǎng)市場(chǎng)份額,通過(guò)上市融資展開(kāi)收并購(gòu)也就成為了當(dāng)下物業(yè)管理重要的擴(kuò)張手段之一。

克而瑞研究中心沈曉玲表示,物業(yè)管理行業(yè)集中度將會(huì)持續(xù)升高。目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然處于跑馬圈地階段,行業(yè)格局仍處變化之中,大型物管公司會(huì)通過(guò)第三方拓展和收并購(gòu)等方式擴(kuò)大自己的管理規(guī)模。隨著擁有規(guī)模房企背景的大型物業(yè)管理公司持續(xù)上市,這類企業(yè)的品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢(shì)將更為明顯。

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編輯 沈玉潔

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