房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)

一.導(dǎo)言

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的行業(yè)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),如何合理節(jié)稅也是企業(yè)管理者普遍面臨的問題。房地產(chǎn)企業(yè)利潤浮動(dòng)空間大,運(yùn)營周期長。如果不能提前做好規(guī)劃,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨不享受優(yōu)惠政策、多繳稅、稅收風(fēng)險(xiǎn)高等一系列問題,稅收支出也將成為企業(yè)發(fā)展的絆腳石。

二,稅收籌劃概述

稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國家稅法規(guī)定的情況下,合理避稅、節(jié)稅,實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的行為,使企業(yè)獨(dú)立完成的內(nèi)部管理活動(dòng)能夠有效地為企業(yè)控制經(jīng)營成本、擴(kuò)大利潤率提供動(dòng)力,是現(xiàn)代企業(yè)重要的內(nèi)部管理工作之一。稅收籌劃是符合國家稅法立法意圖,有助于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)行為,具有合法性和明確目的。

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)(圖1)

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理中稅收籌劃的特點(diǎn)和必要性

1,稅收籌劃具有合法性。房地產(chǎn)企業(yè)必須以國家稅法為基礎(chǔ),遵守國家稅法的要求,否則會(huì)增加企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn),影響企業(yè)的正常發(fā)展。

2,稅收籌劃的目的是在應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生之前,根據(jù)稅法要求、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、行業(yè)和自身發(fā)展需要進(jìn)行合理調(diào)整,避免不必要的涉稅行為,節(jié)約稅額,合理避免一些不必要的稅收,最大限度地提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為的合法科學(xué)水平,控制成本,提高經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)

3,稅收籌劃準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的稅收籌劃涉及到企業(yè)的各個(gè)部門,影響到各個(gè)部門傳統(tǒng)的資本運(yùn)作模式、貨物采購模式和人員調(diào)動(dòng)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí),必須提高籌劃的準(zhǔn)確性,提高每筆資金的利用率,理順每筆利潤的分配,保證財(cái)務(wù)報(bào)告中數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,保證稅務(wù)籌劃方案在企業(yè)各部門準(zhǔn)確實(shí)施,順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)(圖3)

稅收籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的具體應(yīng)用措施

一,提高稅收籌劃方案的可行性

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)過程中總是存在許多不確定因素。項(xiàng)目的變化,國家政策某一方面的變化房地產(chǎn)稅收籌劃,市場(chǎng)價(jià)格的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的推廣和最終的經(jīng)濟(jì)效益。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項(xiàng)目之前,必須進(jìn)行合理的評(píng)估,評(píng)估企業(yè)從土地成本、建設(shè)成本和項(xiàng)目收益中可以獲得的利潤空間,從而提高項(xiàng)目的可行性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是其涉稅的主要部分,項(xiàng)目的投資、負(fù)債和收入都會(huì)涉及企業(yè)稅額的變化,這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員必須與財(cái)務(wù)管理人員共同進(jìn)行可行性評(píng)估的主要原因。稅務(wù)管理人員在完成項(xiàng)目評(píng)估后,還應(yīng)評(píng)估稅收籌劃方案的可行性,根據(jù)項(xiàng)目的融資方式和投資方式,規(guī)劃合理的投融資時(shí)間點(diǎn)、方式和結(jié)算渠道,合理減輕企業(yè)在此過程中的稅負(fù)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的資金量通常比較大,大量的資本收益需要集中征稅,而國家在這方面往往有一定的優(yōu)惠政策。稅務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)國家優(yōu)惠政策調(diào)整投融資方式,盡可能享受優(yōu)惠待遇,在合法合理的范圍內(nèi)盡可能降低企業(yè)的稅額。

二,加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制

稅收是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)賬戶中專門用于納稅的資金。這部分資金要專門管理,??顚S谩7康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理人員的稅務(wù)籌劃工作,包括事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、事中管理和事后監(jiān)督,都會(huì)體現(xiàn)在稅收的運(yùn)用上。因此,企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)做好稅收監(jiān)控工作,全面開展預(yù)算和會(huì)計(jì)管理,每月、每季度、每年對(duì)稅收使用情況進(jìn)行分析和報(bào)告,為下一步稅收籌劃工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持,最大限度規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)(圖5)

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)

除了以上的籌劃方法以外,還可以通過享受一些地方性的稅收優(yōu)惠政策,合理合法的降低自己企業(yè)的綜合稅賦~ 以小編所在的開發(fā)區(qū)政策為例:

1.企業(yè)在園區(qū)當(dāng)?shù)乩U納的增值稅,財(cái)政以地方留存(50%)的50%~80%扶持給企業(yè),當(dāng)月納稅,扶持獎(jiǎng)勵(lì)次月兌現(xiàn)。例如企業(yè)當(dāng)月在園區(qū)繳納100萬增值稅,地方留存50萬,次月按照比例扶持企業(yè)25萬~40萬。

2. 企業(yè)在園區(qū)當(dāng)?shù)乩U納的企業(yè)所得稅,企業(yè)以地方留存(40%)的50%~80扶持給企業(yè),以100萬為例,扶持給企業(yè)的在20萬~32萬。另外納稅大戶一事一議,給企業(yè)的扶持比例按照企業(yè)的稅收調(diào)整房地產(chǎn)稅收籌劃,上不封頂?。?/p>

3.此外當(dāng)?shù)刈?cè)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)還可享受核定征收政策,核定所得稅稅率1.5%,綜合稅率4.86%,受到很多成本低利潤高的服務(wù)類型企業(yè)采用。

房地產(chǎn)稅收籌劃(實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃)(圖7)

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結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)的稅收籌劃比較復(fù)雜,籌劃對(duì)象包括業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、投融資等收入轉(zhuǎn)移點(diǎn)。提前規(guī)劃時(shí)不容易產(chǎn)生細(xì)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃需要注意增值稅發(fā)票、籌劃方案的可行性、資金管控等。從而在滿足國家稅法要求的同時(shí),最大限度地提高企業(yè)資金的利用率,實(shí)現(xiàn)成本控制和經(jīng)濟(jì)效益。

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