第一部分：賣房人應(yīng)承擔的稅費

1.增值稅

①稅法政策

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》的規(guī)定：“五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第十五款的規(guī)定：“個人銷售自建自用住房免征增值稅”。

②稅收優(yōu)惠政策

(1)北京市、上海市、廣州市和深圳市

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

(2)北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

(3)涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓二手房免征增值稅

家庭財產(chǎn)分割包括：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

備注：普通住宅與非普通住宅的界定

一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上；

二是單套住宅建筑面積在120平米(含)以下；

三是實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。也就是說，住宅只要滿足上述任何一個條件即為非普通住宅，超過120平米的1.2倍144平米就是非普通住宅（各地政策會有差異，具體按照當?shù)卣呖趶脚袛啵?/span>

2.個人所得稅

①稅法政策

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定“個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅”。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第四條規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局公告2018年第8號》規(guī)定，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）規(guī)定，現(xiàn)將我省個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的核定比例公告如下：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個人所得稅。

②計稅依據(jù)和稅率

分二種情況：

(1)能提供房屋原值憑證：按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目適用20%的稅率計征個人所得稅。

應(yīng)繳個人所得稅=（不含稅成交價-房產(chǎn)原值-附加稅費-合理費用）×20%。

(2)不能提供房屋原值憑證，核定征收個稅。

應(yīng)繳個人所得稅=不含稅成交價×核定稅率。

③關(guān)于房屋原值憑證的規(guī)定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)第四條的規(guī)定：“《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)第三條所稱“‘未提供完整、準確的房屋原值憑證’，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅?！?/span>

④計算個稅可扣除的項目

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)第二條第三項規(guī)定：“合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

(1)裝修費

什么情況下可扣裝修費：

賣房人支付的裝修費，如能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　A、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

　　B、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

什么情況下不能扣裝修費?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)第五條第一項規(guī)定：“凡有下列情況之一的，在計算繳納轉(zhuǎn)讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：　　A、納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發(fā)票的;　　

B、發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的; 

C、發(fā)票由建材市場、批發(fā)市場管理機構(gòu)開具，且未附所購商品清單的?！?/span>

(2)住房貸款利息

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。這里說的銀行出具的有效證明是指銀行開具的貸款利息發(fā)票，開給個人是增值稅普通發(fā)票。

⑤免征個人所得稅的政策

(1)自用五年以上家庭唯一住房

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)[2007]33號)第三條規(guī)定，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字[1999]278號）的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

1.個人購房日期的確定：個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期：以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

3.家庭唯一生活用房：是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

(2)特定的無償贈與

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)第一條規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

1.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

2.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(3)離婚析產(chǎn)方式

通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

3.附加稅

①政策規(guī)定

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》財政部 稅務(wù)總局公告2022年第10號 規(guī)定：一、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。二、增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶已依法享受資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受本公告第一條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

②計稅依據(jù)和稅率

1．城市維護建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

2．教育費附加＝增值稅×3%

3．地方教育附加＝增值稅×2%

③特殊說明

鑒于《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》財稅[2019]13號規(guī)定：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

六、本通知執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。

因為本案例發(fā)生在2022年，因此個人買賣住房應(yīng)交的附加稅只能享受一個減半。

④土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》財稅[2008]137號第三條規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

⑤印花稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》財稅[2008]137號 第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

第二部分 買房人應(yīng)承擔的稅款

1.契稅

①政策規(guī)定

根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

②免稅政策

（1）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)文件對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。（2）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2014〕4號)文件規(guī)定：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

2.印花稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》財稅[2008]137號第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

來源：網(wǎng)絡(luò)

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