財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范)

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€(gè)發(fā)展?jié)摿^大的行業(yè)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般需要通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿來(lái)融資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿就有可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項(xiàng)目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴(kuò)張,盡可能減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場(chǎng)嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。

進(jìn)入2008年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒(méi)有太平過(guò)，從王石的“拐點(diǎn)論”，到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價(jià)促銷，到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，再到各上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流多為負(fù)值，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的問(wèn)題爭(zhēng)論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義是：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資，以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)有發(fā)展前景的行業(yè)。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般需要通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿來(lái)融資用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿就有可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)在使用財(cái)務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此，一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或者市場(chǎng)吸納能力發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實(shí)際收益未能達(dá)到預(yù)期收益，出現(xiàn)無(wú)法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金鏈等等。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)

在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，引起專家學(xué)者的關(guān)注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場(chǎng)嚴(yán)把融資門檻，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，具體有如下四個(gè)方面：

1.轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目現(xiàn)象日益突出

2008年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢(shì)比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓其運(yùn)作多年的“森蘭·外高橋”項(xiàng)目中的南部國(guó)際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，2008年4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目17個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目就有13個(gè)；同時(shí)，據(jù)中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008年5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到45條，項(xiàng)目來(lái)自北京、廣東、山西等城市，項(xiàng)目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項(xiàng)目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財(cái)務(wù)隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。 土地市場(chǎng)流拍、退地現(xiàn)象增多

另外一個(gè)值得注意的跡象就是2008年以來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括，以北京為例，北京朝陽(yáng)區(qū)南河灘東路3號(hào)地塊和曾經(jīng)流拍的來(lái)廣營(yíng)清河營(yíng)住宅及配套，商業(yè)金融一號(hào)地項(xiàng)目用地在北京市國(guó)土局開(kāi)標(biāo)，但分別僅有3家企業(yè)競(jìng)標(biāo)。原計(jì)劃同時(shí)開(kāi)標(biāo)的配建廉租房的廣渠道路15號(hào)商品房項(xiàng)目用地，由于投標(biāo)開(kāi)發(fā)商未到，法定的3家而流標(biāo)。

導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開(kāi)發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購(gòu)房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開(kāi)發(fā)商自有資金達(dá)到35%才能申請(qǐng)項(xiàng)目貸款。很多開(kāi)發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒(méi)有保障的情況下，開(kāi)發(fā)商不敢輕易拿地。 降價(jià)促銷，回籠資金

隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)上降價(jià)促銷的現(xiàn)象開(kāi)始顯現(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降價(jià)促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤“恒大玉龍灣”，它們采取的優(yōu)惠政策是，只要業(yè)主購(gòu)房，在房屋交付使用前若房屋降價(jià)就退差價(jià)，以此來(lái)吸引購(gòu)房者。從國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年9月份，秦皇島市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.8%，環(huán)比下降0.1%。9月份漲幅又創(chuàng)新低。同時(shí)，受二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)，環(huán)比出現(xiàn)近一年來(lái)首次下降。2008年以來(lái)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷了一段較長(zhǎng)時(shí)間的觀望，這導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交緩慢。在業(yè)界人士看來(lái)“金九銀十”的銷售旺季，也沒(méi)有旺起來(lái)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值

企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的不樂(lè)觀一定程度上反映出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患突出。從2008年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈值指標(biāo)中，多數(shù)企業(yè)為負(fù)值，其中就包括萬(wàn)科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量指標(biāo)分別為萬(wàn)科-0.18元，招商地產(chǎn)-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢(shì)。

從上述種種市場(chǎng)跡象表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，隱患突出。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源有：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等五方面，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，造成當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售資金回籠不樂(lè)觀和企業(yè)自身土地儲(chǔ)備的資金積壓等歷史遺留原因。

1.融資渠道的嚴(yán)把關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括，籌資風(fēng)險(xiǎn)加大

這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最主要的來(lái)源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場(chǎng)融資門檻的嚴(yán)把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的未來(lái)命運(yùn)。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴(yán)把關(guān)。

（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮

2007年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，通知進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件。這使得開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行項(xiàng)目融資貸款，再將貸款用于購(gòu)買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，至此，2008年上半年已連續(xù)五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率，目前達(dá)到17.5％，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動(dòng)性。金融信貸的持續(xù)收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機(jī)的影響，央行在2008年10月份兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的消息。

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