一、企業(yè)增值稅和所得稅案例稅務籌劃
本案例房地產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)成本28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含土地征用及拆遷補償費)41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可得增值率28.76%，應繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計算見附表第一列)。根據(jù)土地增值稅計稅基數(shù)的組成，擬從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)開發(fā)成本和利息支出三方面進行稅務籌劃。
（一）通過確定適當?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入進行稅務籌劃
如果該房地產(chǎn)項目是普通住宅稅優(yōu)籌劃，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%.即根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，進行免征土地增值稅的稅務籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節(jié)約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。
舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅(30%)，稅后利潤(指增值稅后，下同)為:19951×(1-30%)=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元(具體計算見附表第二、三列)。
當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。
（二）通過適當增加房地產(chǎn)開發(fā)成本進行稅務籌劃
幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據(jù)2006年12月28日國家稅務總局發(fā)布的國稅發(fā)[2006]187號國家稅務總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目(四)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”的規(guī)定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行稅務籌劃。
假設該企業(yè)發(fā)生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產(chǎn)，銷售收入增加13800/(1-5.025%)=14530.14萬元(假設該企業(yè)在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業(yè)稅和河道管理費由購房者承擔)，則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685-7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加(具體計算見附表第四列)。
（三）通過選用不同的利息支出扣除方法進行稅務籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條(三)中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定:“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:利息 (取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
該企業(yè)為房地產(chǎn)項目公司，其業(yè)務就是開發(fā)這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需資金量極大，僅靠股東投入的權(quán)益資本是遠遠不夠的，所以該企業(yè)的外方股東會籌措其投資的中國境內(nèi)其他全資子公司的富余資金暫借給該企業(yè)周轉(zhuǎn)，此時關(guān)聯(lián)方之間的借款如何操作對土地增值稅的稅務籌劃就顯得尤為重要。
企業(yè)是否要提供金融機構(gòu)貸款證明，關(guān)鍵在于實際發(fā)生的利息支出占稅法規(guī)定(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)的比例。如果實際發(fā)生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構(gòu)貸款證明是較為有利;如果沒有超過5%，則不提供金融機構(gòu)貸款證明較為有利。
該企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本41400萬元，則利息支出的臨界點為(28000 41400)×5%=3470萬元。
假設該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元(該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款)，則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%，使得扣除項目金額增加(具體計算見附表第五列)。
假設該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元(該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款)，則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可扣除項目金額95991.05萬元，應繳土地增值稅稅額:(124200-95991.05)×30%=8462.685萬元。
因為利息支出金額小于(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685-8321.685=141萬元[(3470萬元-3000萬元)×30%].這種情況下，關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過商業(yè)銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構(gòu)貸款證明的”要求，房地產(chǎn)開發(fā)費用按(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。
二、企業(yè)所得稅的基本稅率為多少
企業(yè)所得稅率一般是25%，符合條件的小型微利企業(yè)，所得稅的稅率一般為20%。國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，所得稅的稅率一般為15%。非居民企業(yè)對于來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅，適用稅率均為20%。
三、增值稅如何計算
以下為大家解答“增值稅如何計算”的問題。
增值稅的計算需區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
一、小規(guī)模納稅人增值稅的計算公式為：
應納稅額=銷售額×征收率；
銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）；
二、一般納稅人增值稅的計算公式為：
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額；
銷項稅額=銷售額×稅率；
銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。
銷項稅額：是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。
進項稅額：是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。
一般納稅人適用的稅率有：16%、10%、6%、0%等。
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