文 | AI財(cái)經(jīng)社 田晏林
編 | 董雨晴
在公布2020年業(yè)績的次日萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析，萬科在A股、H股開盤股價(jià)雙雙下跌。截止3月31日下午收盤，萬科A股跌幅至4.37%，H股跌幅達(dá)5.29%。
此番場景與一年前萬科公布2019年財(cái)報(bào)時(shí)如出一轍。一位關(guān)注地產(chǎn)股數(shù)年的資深投資者告訴AI財(cái)經(jīng)社，一般來說，股價(jià)下跌的理由有很多萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析，“也許市場并不看好這份財(cái)報(bào)，不及市場預(yù)期，或者是管理層持股比例太少，和中小股東利益不一致?！痹谄涑钟腥f科股票期間，上述人士對于萬科的明顯感受是“進(jìn)取心不足”。
不過，從2020年實(shí)際數(shù)據(jù)看，萬科擬合計(jì)派發(fā)分紅145.2億元，同比增加23%。對于萬科股票，國金證券分析認(rèn)為，股息率是許多長線投資者的重要估值參考要素，“此前受疫情影響，萬科一度降2019年分紅率下調(diào)至30%，本年度又重新恢復(fù)至35%，可以緩解機(jī)構(gòu)投資者的焦慮?！?/p>
在3月31日的業(yè)績推介會上，當(dāng)有媒體問及最近股價(jià)低迷的原因是否與公司實(shí)行事業(yè)合伙人制度有關(guān)時(shí)，萬科董事會秘書朱旭沒有對股價(jià)下跌作出回應(yīng)，只表示：“萬科的事業(yè)合伙人一直希望把自己的利益跟全體股東的利益更緊密地綁定在一起，未來有進(jìn)一步持股增加的安排。”
01 從掙快錢到掙“老實(shí)錢”
財(cái)報(bào)顯示，2020年萬科銷售金額達(dá)到7041.46億元，同比增長11.6%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%。其中，營收和凈利潤的增長幅度相對2019年有所放緩。
萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上感嘆，行業(yè)掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。事實(shí)上，他認(rèn)為，這種趨勢在過去幾年已經(jīng)十分明顯，最近集中出臺的“三道紅線”、雙集中等政策，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代。
“向管理要紅利”是去年以來郁亮在許多公開場合必談的觀點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的基調(diào)，他認(rèn)為房企已經(jīng)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了。“2007年家電市場已經(jīng)接近飽和，但是經(jīng)過這么多年殘酷的競爭洗牌，現(xiàn)在活下來的企業(yè)，像美的、格力、海爾等最多都憑著好產(chǎn)品、好服務(wù)和他們良好的經(jīng)營管理能力贏得了市場，也給股東創(chuàng)造了非常好的回報(bào)?！?/p>
郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)和過去不同，機(jī)會不再是唾手可得，開發(fā)商已經(jīng)不能再賺大錢、賺快錢，而是要掙慢錢、長錢、老實(shí)錢。這樣，企業(yè)不僅能活下去，還能“活得好、活得久”。
截至報(bào)告期末，萬科持有貨幣資金1952.3億元，凈負(fù)債率18.1%，貨幣資金對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為2.4倍。萬科三道紅線達(dá)標(biāo)兩道，其中剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率離70%差0.4%達(dá)標(biāo)。在投資者看來，萬科的資金在業(yè)內(nèi)一直是保留最充足的，這也符合其一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)作風(fēng)。
萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，公司有信心在今年一季度讓“三道紅線”都達(dá)標(biāo)，降回“綠檔”。不過，其過低的凈負(fù)債率也讓投資者對萬科未來的投資節(jié)奏和成長水平表示懷疑。
對此，郁亮解釋稱，萬科不追求過低凈負(fù)債率，40%這條線是萬科過去相當(dāng)長時(shí)間堅(jiān)守的。“如果有時(shí)候凈負(fù)債率低一點(diǎn)，那是萬科為了等待機(jī)會。比如今年土地集中供應(yīng)問題，對企業(yè)的資金實(shí)力要求來說有很大彈性。我們18%的凈負(fù)債率，也可能正是為了等待市場出現(xiàn)此類變化的機(jī)會?！?/p>
（萬科董事局主席郁亮）
02 入股泰禾，好事難辦
在業(yè)績會現(xiàn)場，媒體在財(cái)報(bào)之外，重點(diǎn)關(guān)注的另一話題就是萬科入股解救泰禾故事的后續(xù)。自去年泰禾未能如期實(shí)現(xiàn)股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的條件后，雙方的合作陷入僵局。
3月2日，有報(bào)道，萬科和泰禾計(jì)劃成立的資產(chǎn)管理公司預(yù)計(jì)將于3月份正式啟動。
對此，萬科總裁祝九勝回應(yīng)稱，目前正在醞釀的操盤公司不是接盤公司，不承接項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。據(jù)他透露，該操盤公司對于少數(shù)條件較好、能達(dá)成債權(quán)債務(wù)諒解、相關(guān)各方協(xié)同支持的項(xiàng)目，嘗試通過盤活項(xiàng)目自身資源，恢復(fù)開工和銷售。但具體的方案還在探討過程中。
在業(yè)績會現(xiàn)場，祝九勝坦言，以目前的進(jìn)度來看，萬科入股泰禾還有相當(dāng)大的難度。“泰禾問題如果能得到妥善解決，對客戶、金融機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目股東、相關(guān)各方都是好事，但同時(shí)這也是很難的事?！?/p>
早前，萬科宣布入股泰禾時(shí)，曾提出了嚴(yán)格的前提條件，只有在達(dá)成債務(wù)重組方案的情況下才達(dá)到入股條件。
2020年7月30日，萬科和泰禾集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾集團(tuán)控股股東泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉(zhuǎn)讓給萬科旗下海南萬益，轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)為24.26億元，支付方式為現(xiàn)金支付，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.9元。
根據(jù)協(xié)議，萬科為入股泰禾設(shè)置了兩個(gè)先決條件：一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，并且債務(wù)重組方案能支持目標(biāo)公司恢復(fù)正常經(jīng)營；二是對泰禾做盡職調(diào)查，確保泰禾資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司可持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。
協(xié)議規(guī)定，若上述條件在2020年9月30日前未獲得滿足且未獲得萬科方豁免，則萬科有權(quán)單方面終止本協(xié)議。然而，去年9月29日，泰禾宣布與萬科子公司海南萬益的股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定條件尚未全部滿足，而海南萬益無意單方面終止上述協(xié)議。
在萬科管理層看來，給對方幫忙的前提是不給自己添亂。祝九勝表示：“解題的鑰匙還是在泰禾自身和其債權(quán)人手中。”只有泰禾達(dá)成全面的債務(wù)重組方案的情況下，萬科才考慮真實(shí)入股。
03 萬科不要趕資本熱
2020年以來，多家房企紛紛將物業(yè)板塊推向資本市場，萬科物業(yè)何時(shí)上市也備受市場關(guān)注。2021年年初，萬科物業(yè)又再次傳出了整合業(yè)務(wù)計(jì)劃上市的消息。
此前有媒體報(bào)道，萬物云正計(jì)劃打包物業(yè)和科技業(yè)務(wù)一同上市，但最終方案還未確定。隨后，萬科回復(fù)稱，目前沒有收到相關(guān)信息。
從財(cái)報(bào)來看，物業(yè)服務(wù)是萬科旗下僅次于房地產(chǎn)銷售的第二大收入來源。2020年萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項(xiàng)目，市場競爭力優(yōu)勢明顯，簽約及接管面積持續(xù)擴(kuò)大。
郁亮在業(yè)績會上表示，不同業(yè)務(wù)類型最終都要接受市場檢驗(yàn)，萬科的多元業(yè)務(wù)先后都會上市。但在業(yè)務(wù)上市過程中，會考慮兩點(diǎn)：全面和長期?！叭嬷肝覀?nèi)f科今天每個(gè)業(yè)務(wù)，其實(shí)相互之間都有協(xié)同性。從整體集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同性角度出發(fā)，我們從萬科集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同性最好、效益最好的角度出發(fā)來考慮上市問題，需要全面考慮平臺最大化和平臺的資金協(xié)同，而不是純粹只考慮單個(gè)業(yè)務(wù)的一個(gè)問題。而長期是指我們并不需要趕資本市場熱點(diǎn)，把業(yè)務(wù)養(yǎng)大賣掉這不是作為成功的標(biāo)記?！?/p>
在郁亮看來，短期資本市場熱點(diǎn)并不是萬科的選擇。對于投資來說亦是如此?！拔覀兛紤]投資也有兩方面，第一是每個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿τ卸啻?，第二是能力有多高，如果潛力大但沒有能力也做不下去。在業(yè)務(wù)有發(fā)展空間的前提下，能力大小成為我們的優(yōu)先級，沒有能力我們是不會做資本投資的?！?/p>
在業(yè)績會現(xiàn)場，郁亮還給萬科打起了招聘廣告。郁亮表示，在萬科歷史上，差不多每十年，公司就要進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，當(dāng)戰(zhàn)略一旦清晰明確，都會在組織人事上做調(diào)整。“我們有的優(yōu)秀人才被別人挖走了，但我們也有從BAT挖高科技人才過來?！睋?jù)郁亮透露，萬科為此專門成立了行動小組，每兩天開一個(gè)人事會，保證兩天之內(nèi)必須給回復(fù)，確保優(yōu)秀人才不在等待中降低對萬科吸引力?！拔覀儸F(xiàn)在求才若渴，請各位媒體朋友、投資界朋友多幫忙、多支持?！?/p>
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