房地產(chǎn)稅收籌劃(房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點撥)

淺論房產(chǎn)稅稅收籌劃[摘要]稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)稅收籌劃,實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。本文結(jié)合房產(chǎn)稅的特點,從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討。[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅自用房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅收籌劃一、前言稅收籌劃就是在現(xiàn)行稅制條件下,通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務(wù)行為,以獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象,按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種財產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看,房產(chǎn)稅始終是一個小稅,但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。因此,如何通過科學(xué)的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合筆者的實際工作經(jīng)驗,擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。二、房產(chǎn)稅的特點我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年,是從原房地產(chǎn)稅中分離出來的。1986年9月15日,國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日開始施行。

之后,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例,制定了施行細(xì)則。隨著外向經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,從2009年1月1日起,房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別,取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產(chǎn)暫行條例》,將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。房產(chǎn)稅的主要特點:1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅,其征稅對象是房屋。2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅,對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營,都不征稅。3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn),按房產(chǎn)的計稅余值,稅率1.2%,對于出租的房產(chǎn),按租金收入征稅,稅率12%。房產(chǎn)稅的這些特點,為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。三、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點(一)從征稅范圍進(jìn)行籌劃按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著,在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對地段依賴性不是很強(qiáng)的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè),生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫,如將這些倉儲庫落戶在縣城內(nèi),無論是否使用,每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅,而將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村,雖地處偏僻,但交通便利,對公司的經(jīng)營影響不大,這樣每年就可節(jié)省這筆費用。

(二)從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入,因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍,合理減少房產(chǎn)原值。(1)合理劃分房產(chǎn)原值稅法規(guī)定,“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分,單獨列示,分別核算。(2)正確核算地價稅法規(guī)定,房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算,而《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》規(guī)定,企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

也就是說對自建、外購房屋業(yè)務(wù),均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算,“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費用。因此,企業(yè)在外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款時,一定要根據(jù)“配比”的原則,合理分配建筑物與地價款,分別進(jìn)行帳戶處理。(3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn),它的掛賬原值是計算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此,企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運行情況,做好財產(chǎn)清理登記工作,并及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報批財產(chǎn)損失,以減輕稅負(fù)。(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式稅法規(guī)定,對于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%以上,或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的,應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。因此,我們在房產(chǎn)修理時,將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理費低于限額,這樣每次修理費可以直接從損益中扣除,不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此,對出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。

(1)合理分解房租收入目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設(shè)施自身,還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費,比如機(jī)器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時房地產(chǎn)稅收籌劃,往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計算租金,這樣就無形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們在簽訂房屋租賃合同時,應(yīng)合理、有效分割租賃收入,將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費單獨計算使用費收入,以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。(2)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租不少企業(yè)與其子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)辦公地點在一起,如果企業(yè)所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè),再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人,只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人,根據(jù)稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租,可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。(三)從計征方式進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征,從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征,稅率為1.2%,從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,稅率為12%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,則其帳面原值很低,這就造成了兩種計征方法下稅負(fù)不一致的情況,“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此,要轉(zhuǎn)變租賃方式,變從租計征為從價計征。

(1)將出租變?yōu)橥顿Y企業(yè)將房屋對外出租,按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅,如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配,共同承擔(dān)風(fēng)險,投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下,這樣計算的房產(chǎn)稅要少得多。(2)將出租變?yōu)閭}儲管理出租合同出租房屋屬于從租計征的房產(chǎn)范圍,但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。雖然,租賃與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了,不對存放的商品負(fù)責(zé);而倉儲不僅需要添置設(shè)備設(shè)施,配備相關(guān)的人員,還要對存放的商品負(fù)責(zé),從而增加人員的工資和經(jīng)費開支,但這些開支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額,扣除這些開支后,企業(yè)還是有可觀的收益的。(3)將出租變?yōu)槌邪鶕?jù)稅法規(guī)定,如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照,則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款,均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為,不屬于租賃行為。因此,如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證,將房屋承租人聘為經(jīng)營者,將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去,收取承包收入,那么原有的房產(chǎn)就可以按從價計征,這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。(四)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃房產(chǎn)稅作為地方稅種,稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。

如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋,經(jīng)有關(guān)部門鑒定,在停止使用后,可免征;企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn),在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;納稅人納稅有困難的,可定期向有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè),應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策,及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面減免稅申請,并提供有關(guān)的證明,爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠,減少房產(chǎn)稅的支出。四、房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問題稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,但同時也存在著相應(yīng)的風(fēng)險。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要是:政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險、財務(wù)管理和會計核算風(fēng)險等等。因此,企業(yè)要注意以下問題:1.稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則,密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合企業(yè)自身的實際情況,綜合衡量稅務(wù)籌劃方案,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分,它涉及籌資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營等過程。它應(yīng)該服從財務(wù)管理的目標(biāo),即利潤(稅后利潤)最大化。因此在籌劃稅收方案時,不能過分地強(qiáng)調(diào)稅收成本的降低,而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少,使納稅人的絕對收益減少。

3.稅收籌劃應(yīng)重視會計與稅收差異雖然會計制度與稅法同屬規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的專業(yè)領(lǐng)域,但二者分別遵循不同的規(guī)則,規(guī)范不同的對象,且存在諸多的差異。特別是房產(chǎn)稅屬地方稅,稅收政策具有一定的彈性空間,稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。因此,在進(jìn)行稅收籌劃時,一方面規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作,提高會計核算質(zhì)量,按時申報納稅。另一方面要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系和溝通,爭取在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致,特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務(wù)部門的認(rèn)可。綜上所說,房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項較為復(fù)雜的工作,我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用,同時結(jié)合企業(yè)實際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng),進(jìn)行整體籌劃,尋求最佳方案,以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。 - 4 -

更多財稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財務(wù)培訓(xùn)請關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除處理。