一、在企業(yè)內(nèi)部進行避稅籌劃
1.利用貨幣時間價值進行避稅籌劃
貨幣的時間價值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用過程中隨著時間推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣價值的時間性利用貨幣時間價值進行避稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法房地產(chǎn)稅收籌劃房地產(chǎn)稅收籌劃，它并不改變一定時期的納稅總額，但可以從各個期限納稅額的變化中獲得收益，相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。
2.利用臨界點進行避稅籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重稅負的方法目前該方法在房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅時應(yīng)用最多稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅起征點的規(guī)定意味著避稅籌劃空間的存在這里20%的增值額就是臨界點，可以在此進行避稅籌劃。
3.利用建房的方式進行避稅籌劃
我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行避稅籌劃 例如，房地產(chǎn)企業(yè)若在開發(fā)之初就能確定最終用戶，并按代建房情況操作，其收入可用服務(wù)業(yè)、代理業(yè)、稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收，企業(yè)可以充分利用這一系列稅收優(yōu)惠政策。
4.合作開發(fā)方式合理避稅
利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔(dān)。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作：
(1)甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓
(2)甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)
(3)甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)
籌劃分析：現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
方案一、合作開發(fā)
甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤?cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二、出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
方案三、投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利
由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經(jīng)濟利益為40萬元。
籌劃結(jié)果：從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經(jīng)濟利益。
5.股權(quán)轉(zhuǎn)讓
某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
籌劃分析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步、聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部、某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。
第三部、固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。
籌劃結(jié)果：經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。
6.簽訂合同裝修費
某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：按規(guī)定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強調(diào)指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。
籌劃結(jié)果：經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。
通過避稅籌劃對各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。
二、在企業(yè)外部進行避稅籌劃
企業(yè)外部避稅籌劃，即在企業(yè)外部搭建免稅平臺，為節(jié)稅創(chuàng)造空間 具體實施分兩步：
7.企業(yè)外注冊免稅公司
免稅公司是指不以生產(chǎn)經(jīng)營為主要目的，而是為獲得稅收優(yōu)惠，取得稅收比較優(yōu)勢，或者方便資金轉(zhuǎn)化而設(shè)立的具有明確經(jīng)營地址和聯(lián)系方式的公司免稅公司的設(shè)置形式主要包括：
(1)個人投資企業(yè)。個人獨資企業(yè)只繳納個人所得稅，不繳企業(yè)所得稅，比有限責(zé)任公司少了一道所得稅個人獨資企業(yè)除營業(yè)稅外，其個人所得稅是根據(jù)開票金額定額征收的。
(2)銷售代理服務(wù)公司。國家為鼓勵第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為新辦的服務(wù)性企業(yè)制定了一系列稅收優(yōu)惠政策作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以辦一些服務(wù)性企業(yè)，比如銷售代理服務(wù)、咨詢、廣告公司，把樓盤的銷售工作剝離到銷售代理服務(wù)公司去完成，從而爭取到優(yōu)惠政策 房地產(chǎn)企業(yè)付給銷售代理公司的手續(xù)費，雖然形成代理企業(yè)的收入，但代理企業(yè)可以享受一年的免稅待遇而這部分代理手續(xù)費也合法地形成了房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的下降，從而在納稅上形成良好的互動局面，達到節(jié)稅目的。
(3)裝飾裝修公司。裝修公司取得的裝修收入，只需按3%繳納營業(yè)稅，比不動產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅低2個百分點；剝離出去的裝飾業(yè)務(wù)收入，不需繳納土地增值稅。裝飾裝修公司既不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不繳土地增值稅。
(4)物業(yè)管理公司。我國稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額?？梢?，物業(yè)管理公司不僅可以代收很多費用，而且其代收費用是不用繳稅的因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立物業(yè)管理公司，將所有代收費用業(yè)務(wù)分解出來，交由新成立的物業(yè)公司代收，這樣各種代收款項就不會被并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅 由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭取到企業(yè)所得稅的稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)則不存在這樣的減稅空間。
8. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移
(1)收入轉(zhuǎn)移方法
a.資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。房地產(chǎn)企業(yè)的門面房、出租房，會為企業(yè)帶來大量的收益，是企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)，也是重點稅源。如果這些資產(chǎn)由企業(yè)自我經(jīng)營，由于沒有任何營業(yè)稅和所得稅的免稅機會，企業(yè)將必須面對沉重的稅收負擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)可通過承包、租賃、投資、買賣等方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者低稅公司，這可以為企業(yè)節(jié)省一大筆稅費。
b.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。即把回報較高的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去，轉(zhuǎn)給可以享受稅收優(yōu)惠的新辦公司經(jīng)營。
c.定價轉(zhuǎn)移法。即把商品壓價賣給自己的銷售公司，再通過銷售公司賣給自己的最終客戶。通過定價轉(zhuǎn)移法節(jié)稅的前提是，銷售公司必須享有優(yōu)惠政策。
(2)成本費用分攤法。如果收入轉(zhuǎn)移困難，就應(yīng)反其道而行之，即增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費用。
a.資金借貸法。即由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費的方法，該法對借貸雙方都可產(chǎn)生節(jié)稅效果。
b.租賃法。由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)企業(yè)使用，并且向其收取房屋租賃費 這樣，房地產(chǎn)公司通過支付租賃費形成它的開支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，節(jié)稅效果比較明顯。
c.服務(wù)收費法。前兩個方法的前提是必須擁有一定的資金或財產(chǎn)，如果免稅公司不具備這些條件，可考慮采用收取手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費等費用的服務(wù)收費法。
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