近年來,房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并收購時有發(fā)生,且規(guī)模大、影響廣,對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的問題研究不得不重視。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展輻射多個產(chǎn)業(yè)鏈條,對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和民生保障具有重要意義。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的動因,并概述當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的主要形式,剖析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中存在的問題,在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的風(fēng)險防范提出建議,從而為當(dāng)前形勢下化解房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的障礙、降低和控制風(fēng)險提供一定的參考意見,以期推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。
當(dāng)前,各地限購、限貸、限價等政策紛紛出臺。在行政力量的干預(yù)下,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的約束越來越大,同時,對其發(fā)展質(zhì)量和競爭實力的要求也越來越高。近年來中海與中建合并、招商系重組、綠地與金豐投資的重組成功給房地產(chǎn)企業(yè)并購重組提供了良好的借鑒,再加上保利系、上實系、中糧系和新城系等地產(chǎn)重組的市場熱點不斷房產(chǎn)財稅培訓(xùn),對房地產(chǎn)企業(yè)并購重組問題的關(guān)注越來越值得細化和深入。如何在當(dāng)前形勢下,立足自身的發(fā)展能力,優(yōu)化樓市產(chǎn)業(yè)集聚,是值得房地產(chǎn)企業(yè)深入思考的重要生存和發(fā)展問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的動因
(一)減少外部競爭,增強自身實力
我國房地產(chǎn)市場競爭激烈,大型與中小型企業(yè)實力相差懸殊,國有房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力都強于民營企業(yè)。在政府干預(yù)下,房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力不斷加大,大吃小的兼并收購時有發(fā)生,通過并購重組能夠增強自身實力,確保市場地位,同時,減少行業(yè)內(nèi)部的不良競爭,更加規(guī)范的發(fā)展。從萬科和深鐵的合作來看,其能夠有效鞏固自身行業(yè)第一的市場地位,不斷拓展業(yè)務(wù)范圍,從而提高市值,增強競爭實力,擴大市場版圖的覆蓋范圍。
(二)優(yōu)化資源配置,提高經(jīng)營效益
由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場已處于存量房階段,樓市去庫存是當(dāng)前宏觀政策調(diào)節(jié)的重點,也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的難題。從當(dāng)前的市場結(jié)構(gòu)看,我國9萬多家房地產(chǎn)企業(yè)有三分之二的運作狀態(tài)出現(xiàn)問題,能夠保證正常運營的不到2萬家,因此,房地產(chǎn)企業(yè)并購重組能夠有效淘汰落后產(chǎn)能,通過資源的有效整合,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和戰(zhàn)略調(diào)整的升級,形成多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。例如,以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局等戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的先進案例提升了房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組后的經(jīng)營效益。
(三)形成規(guī)模優(yōu)勢,緩解融資約束
為配合樓市的宏觀調(diào)整,金融市場對房地產(chǎn)企業(yè)的資金貸款限制增加。在限貸壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度放緩,面臨的融資約束制約其戰(zhàn)略調(diào)整,對一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)及民營企業(yè)來說,這一負面影響更為顯著。通過兼并收購,房地產(chǎn)企業(yè)能夠增強自身的規(guī)模優(yōu)勢,同時,通過并購重組引入資金投入,能夠緩解購地、建房等資金壓力。例如,綠地集團通過與金豐投資重組,完成主板上市,拓寬融資渠道,形成“大基建、大金融、大消費”的重點領(lǐng)域聯(lián)合,有效的緩解了融資約束。
二、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的主要形式
(一)大型房地產(chǎn)企業(yè)間的戰(zhàn)略合作
土地是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前提,我國土地政策改革要求減少存量土地囤積,提高土地利用率,這一政策對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式造成沖擊,土地供給減少造成地價上升,即使是大型房地產(chǎn)企業(yè),其在購地資金上面臨的壓力也頗大。因此,大型房地產(chǎn)企業(yè)間通過戰(zhàn)略合作的方式能夠提高拿地能力,避免受限于資金規(guī)模,阻礙市場的開發(fā)進程,同時,通過優(yōu)勢互補,能夠優(yōu)化資源配置,實現(xiàn)資源共享,避免各自為政、錯失發(fā)展良機。
(二)大型房地產(chǎn)企業(yè)跨規(guī)模的并購
在房地產(chǎn)市場上,小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景日益堪憂,大型房地產(chǎn)企業(yè)通過對小型房地產(chǎn)企業(yè)并購重組,搶占二三級城市的市場,快速進入小型房地產(chǎn)企業(yè)所在的市場。同時,小型房地產(chǎn)企業(yè)受限于資金規(guī)模,在取得土地后無法如期進行開發(fā),將面臨土地被回收的風(fēng)險,大型房地產(chǎn)企業(yè)的跨規(guī)模的并購能夠緩解大型房地產(chǎn)企業(yè)對土地供應(yīng)的需求,也能推進中小型房地產(chǎn)企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化并購重組
許多資金實力雄厚、內(nèi)在競爭實力強的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將眼光投到房地產(chǎn)市場以外的領(lǐng)域,積極拓展業(yè)務(wù)范圍,通過并購重組其他產(chǎn)業(yè),開展多元化的發(fā)展模式。通過多元化的并購重組,房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大限度的發(fā)揮資源優(yōu)勢,增強自身的盈利能力,同時,避免單一風(fēng)險的沖擊給企業(yè)帶來毀滅性的打擊。同時,多元化的并購重組能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金補給、產(chǎn)業(yè)整合和技術(shù)提升的優(yōu)勢,不斷推進其持續(xù)發(fā)展。
三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中需警惕的風(fēng)險種類
(一)宏觀經(jīng)濟和金融市場風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)處于市場經(jīng)濟的環(huán)境中,宏觀市場經(jīng)濟環(huán)境的不確定性帶給其的沖擊力無法避免。我國目前處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的關(guān)鍵階段,市場環(huán)境日漸復(fù)雜,加上后經(jīng)濟危機時代,金融危機后遺癥使得政府對房地產(chǎn)泡沫和金融市場波動不敢放松警惕,因此,宏觀經(jīng)濟政策和金融政策的調(diào)控力度不斷強化。房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中如果對宏觀環(huán)境認識不清,對金融市場形成的約束程度把握不明,不僅無法發(fā)揮并購重組的優(yōu)勢,反而會在多元化過程中提高風(fēng)險水平,制約房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展,也增加了其他行業(yè)波動的可能性。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)因其較高的投資回報率吸引著潛在進入者的進入。近些年,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖有收縮但總體規(guī)模仍在擴大,首先,在資源方面,受限于土地規(guī)模及獲取難度增加,房地產(chǎn)行業(yè)對資金的爭奪愈加激烈,不同性質(zhì)和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)融資能力不同,因此,在資源大戰(zhàn)中立足和發(fā)展之地的壓力不斷上升;其次,在政策方面,由于房地產(chǎn)市場關(guān)系重大、輻射八方,我國政府限購、限貸等政策出臺及調(diào)整房產(chǎn)財稅培訓(xùn),都會對各地樓市形成直接的沖擊,房地產(chǎn)企業(yè)如果對樓市政策調(diào)整不敏感,對未來行業(yè)的發(fā)展趨勢把握不明確,很容易錯失機遇,還會面臨威脅。
(三)項目管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)并購重組項目規(guī)模大、金額高、業(yè)務(wù)復(fù)雜,因此,在并購重組過程中潛藏較多的風(fēng)險。首先,在戰(zhàn)略決策階段,對并購重組領(lǐng)域、被并購方等決策不當(dāng),會造成資源的浪費,戰(zhàn)略不吻合或形成沖突,難以優(yōu)勢互補、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢;其次,并購重組費用支出過大,對企業(yè)形成較高的資金壓力,企業(yè)本身的融資約束較多,再進行并購重組,形成的額外資金需求如果不能有效滿足,將會破壞企業(yè)資金供應(yīng)鏈條,增加財務(wù)風(fēng)險;最后,在并購重組過程中與合作方缺乏有效的溝通和協(xié)商,也會造成成本的增加,影響后續(xù)合作和管理。
(四)內(nèi)部整合風(fēng)險
并購重組涉及至少兩方,由于我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不一、管理方式各不相同,因此,在并購重組后還面臨著內(nèi)部整合的風(fēng)險。在這一環(huán)節(jié),如果并購重組后企業(yè)內(nèi)部的整合不當(dāng),將無法形成規(guī)模優(yōu)勢、優(yōu)化資源配置。首先,管理模式不同,造成原有企業(yè)人員形成抵觸心理,無法發(fā)揮人力資源的基本職能;其次,目標(biāo)認同不強,無法形成良好的企業(yè)文化,同時,不同文化的沖擊造成管理摩擦,消耗管理人員的精力和時間;最后,資源整合不當(dāng),不僅無法發(fā)揮各自的優(yōu)勢,反而造成內(nèi)部管理能力下降,破壞整體的競爭力。
四、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的風(fēng)險防范和對策
(一)拓寬市場預(yù)測能力,警惕系統(tǒng)性的風(fēng)險
在房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中,首先應(yīng)對宏觀大環(huán)境進行合理分析,詳細的收集市場風(fēng)險信息,拓展風(fēng)險識別的范圍。由于房地產(chǎn)市場關(guān)系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展,因此,必須結(jié)合我國政府宏觀政策和發(fā)展規(guī)劃,洞悉系統(tǒng)風(fēng)險,提高對市場風(fēng)險水準(zhǔn)的預(yù)測能力。尤其應(yīng)該關(guān)注的是金融市場中的調(diào)整,收集貨幣政策、信貸基準(zhǔn)等基礎(chǔ)信息,密切關(guān)注從金融市場中能否獲取充足的資金支持,滿足其大規(guī)模、周期長的融資需求,平衡資金需求與融資風(fēng)險。
(二)結(jié)合行業(yè)發(fā)展態(tài)勢,密切關(guān)注政策調(diào)整
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身業(yè)務(wù)分布的地理區(qū)域和各地樓市政策,做好風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在政府部門及各類中介咨詢機構(gòu)研究的基礎(chǔ)上,提高對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的認識程度,提高風(fēng)險辨識能力,做好與行業(yè)發(fā)展趨同的戰(zhàn)略規(guī)劃,警惕行業(yè)發(fā)展過程風(fēng)險;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注各地政府對樓市政策的調(diào)整,通過建立對政策動態(tài)的內(nèi)在研究,健全風(fēng)險預(yù)案和應(yīng)急處理方案,避免對剛性的政策調(diào)整缺乏有效的應(yīng)對機制。
(三)提高項目管理水平,增強資金營運能力
首先,房地產(chǎn)企業(yè)在并購重組過程中,應(yīng)該結(jié)合自身戰(zhàn)略需求謹(jǐn)慎決策,對并購重組方式、合作方及相關(guān)成本費用等信息進行廣泛的收集,在信息化技術(shù)和專業(yè)人員分析的基礎(chǔ)上,進行全面的可行性分析,避免決策失誤造成項目失?。黄浯?,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該仔細衡量并購重組項目的資金需求量,結(jié)合自身的融資能力合理籌劃融資方式、規(guī)模和時間,采用分期付款、交叉持股等方式緩解項目融資約束,減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力;最后,提高與合作方的溝通和協(xié)調(diào),做好項目計劃和職責(zé)分配,避免后續(xù)管理出現(xiàn)混亂,通過積極有效的交流及合作形式的書面確認,減少后期管理障礙,避免整合難度的上升。
(四)自上而下推進整合,發(fā)揮文化融合效用
房地產(chǎn)企業(yè)要有效規(guī)避內(nèi)部整合風(fēng)險、減少摩擦。首先,從管理文化入手,推進目標(biāo)認同,結(jié)合管理層上推下行及多方管理層級融合,促進兼并收購后主體內(nèi)部的文化建設(shè),從而提高凝聚力和向心力;其次,從管理方式上改進,在過渡時期把握好改革節(jié)奏,循序漸進,密切關(guān)注原有職工心理和行為變化,減少人員敵對和管理摩擦;最后,從資源整合上優(yōu)化,切實發(fā)揮各方的優(yōu)勢,促進對人才、管理方式、資金實力、政策優(yōu)勢等各種資源的整合優(yōu)化,識別關(guān)鍵資源,構(gòu)建內(nèi)在核心競爭力,發(fā)揮并購重組后的規(guī)模優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢等,鞏固和提高市場地位。
當(dāng)前階段,房地產(chǎn)市場并購重組已成為發(fā)展大勢,通過并購重組能夠不斷淘汰落后產(chǎn)能,減少房地產(chǎn)的存量,促進我國樓市向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。但并購重組中房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險種類多、性質(zhì)復(fù)雜,尤其是全球化并購和跨領(lǐng)域的并購重組屢見不鮮,房地產(chǎn)企業(yè)在并購發(fā)展的過程中,必須進行風(fēng)險管理,提高風(fēng)險識別能力,做好風(fēng)險防范工作,從而有效發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢,增強自身的競爭實力。高頓財稅學(xué)院5月16-17,5月22-23,6月21-22,6月26-27稅務(wù)專家?guī)怼镀髽I(yè)并購與整合》課程分享,6月起,高頓財稅學(xué)院《投資并購總監(jiān)高級研修班》正式開啟,助力企業(yè)并購降低失敗率,降低風(fēng)險。
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