房地產(chǎn)公司納稅籌劃方案設(shè)計(jì)探究=“news_bd”> 利用工程承包合同進(jìn)行納稅統(tǒng)籌的方法是按照建設(shè)單位與工程承包公司之間簽訂的工程承包合同進(jìn)行具體操作，如果雙方簽訂了工程承包合同，就按照國家規(guī)定的建筑業(yè) 3%的稅率進(jìn)行納稅。反之，就適用服務(wù)行業(yè)5%的稅率納稅。由于兩種操作方式之間的稅率 相差較大，給納稅籌劃者留下可操作空間，按照《營業(yè)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，如果建設(shè) 單位與工程承包公司之間沒有簽訂工程承包合同，只負(fù)責(zé)后期工程組織，則工程承包公司就 需按照服務(wù)行業(yè)5%的稅率進(jìn)行納稅，反之，無論工程承包公司是否實(shí)際進(jìn)行了項(xiàng)日建設(shè)， 都需要按照建筑業(yè)3%的稅率進(jìn)行納稅申報(bào)。 《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司的營業(yè)額包括其房屋出售價(jià)款和經(jīng)營過程中所收取的代收費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)等。物業(yè)管理企業(yè)可以代替房地產(chǎn)企業(yè)收取相關(guān)費(fèi)用，這部分費(fèi) 用并不納人企業(yè)營業(yè)額，而且，政府為了促進(jìn)物業(yè)企業(yè)發(fā)展，還出臺(tái)了一系列的稅收減免優(yōu) 惠政策，如物業(yè)企業(yè)為有關(guān)企業(yè)代收的費(fèi)用不計(jì)人營業(yè)額，只對其代收手續(xù)費(fèi)進(jìn)行營業(yè)稅征 收。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司可在企業(yè)內(nèi)部成立物業(yè)公司，將價(jià)外費(fèi)用的收取交由下屬物 業(yè)公司負(fù)責(zé)，如物業(yè)管理費(fèi)，并由物業(yè)公司開具發(fā)票。
關(guān)于土地增值稅的籌劃，根據(jù)其計(jì)算公式和納稅規(guī)定，主要集中在收人總額、扣除金額和稅率這三個(gè)方面。其中，收人總額白_接與銷售收人掛鉤，因此，需要權(quán)衡稅后利潤 和所繳納稅款，合理確定房屋銷售價(jià)格。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn) 企業(yè)所建造的房屋屬于普通住宅，且增值率低于 20%的，可以免征土地增值稅。需要注意 的是，在進(jìn)行具體的籌劃方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要權(quán)衡企業(yè)所繳稅款和稅后利潤之間的關(guān)系。房地 產(chǎn)企業(yè)可以通過銷售裝修成品房的方式增加銷售成本，進(jìn)而降低增值額所占比例。 利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃需要在房地產(chǎn)公司與其關(guān)聯(lián)公司之間，合理分配投人成本和銷售收人，并以此來控制增值率。此種方法可通過兩種方式實(shí)現(xiàn)，一是設(shè)立裝修 公司。由房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部設(shè)立裝修公司納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，可將原來的一份房屋銷售合同，變?yōu)閮煞莺贤?一份是毛坯房銷售合同，另一份是房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)裝修公司的房屋裝修合同，通過合同設(shè)計(jì)， 可減輕房地產(chǎn)公司應(yīng)繳土地增值稅。二是成立銷售公司，成立銷售公司的日的在于利用房地 產(chǎn)公司與下屬銷售公司之間的組織關(guān)系，合理分配下屬銷售公司和房地產(chǎn)公司之間的銷售任 務(wù)，這樣可以對銷售收人進(jìn)行重新分配，并以此降低應(yīng)繳土地增值稅。
房地產(chǎn)公司的籌資方式有股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種。股權(quán)融資的資金來源為股東投人的資本，沒有固定還款日，公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，但是資金成本較高。債務(wù)融資即 借貸，利息可抵稅，但公司需承擔(dān)固定的利息負(fù)擔(dān)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。通過綜合分析各種籌資 方式的優(yōu)缺點(diǎn)，在籌資總額確定的情況下，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率越高，其借貸資金的利息 能夠抵稅的總額也較高，但是企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之增大。因此，在選擇籌資方式 時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)承受能力，確定合理的資本組成結(jié)構(gòu)，只有這樣才 能充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。 固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算可以按照白_線折舊法和加速折舊法的方式進(jìn)行，但是在利用加速折舊法進(jìn)行資產(chǎn)折舊計(jì)算時(shí)，需要參照企業(yè)所得稅的特殊規(guī)定，報(bào)批稅務(wù)機(jī)關(guān)，只有得 到稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才可以使用。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)公司所采用的固定資產(chǎn)折舊計(jì)算方式為 白_線法。在折舊前，需對固定資產(chǎn)的使用壽命、剩余價(jià)值進(jìn)行合理的估算，縮短折舊年限 可提高企業(yè)投人成本，降低應(yīng)繳稅款。此外納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，國家對不同固定資產(chǎn)的最低折舊年限均作了具 體規(guī)定，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，可參照各項(xiàng)規(guī)定，盡量使固定資產(chǎn)利潤向后期轉(zhuǎn)移， 以此達(dá)到順延繳納稅款的目的。 隨著我國城市化進(jìn)程的加快，未來幾十年里，房地產(chǎn)行業(yè)還將得到長足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中所涉及的項(xiàng)日種類、開發(fā)方式等都將呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢。在這 種發(fā)展趨勢的引導(dǎo)下，就需要對其納稅行為進(jìn)行全局性的籌劃安排，只有這樣才能不斷減輕 企業(yè)自身的稅負(fù)，保障自身的長期、穩(wěn)定發(fā)展。
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