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房產(chǎn)涉稅問題分析
房產(chǎn)是以公司名義還是個人名義購置持有，很難籠統(tǒng)判斷優(yōu)劣，要看公司的具體財務(wù)數(shù)據(jù)和盈利情況，結(jié)合財稅政策，來綜合分析總體的利弊。在購置、持有環(huán)節(jié)，財稅政策簡要明晰，籌劃意義并不大，如果有所謂的籌劃價值，也只是顧及眼前利益而談，必須要考慮全環(huán)節(jié)的涉稅問題。
公司購置的，可以取得用于抵扣的增值稅進(jìn)項稅額，可以作為企業(yè)所得稅的稅前扣除。但是，持有環(huán)節(jié)要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)要繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。且前期獲得的抵扣稅額、稅前扣除金額，相當(dāng)于在轉(zhuǎn)讓或清算時被全額沖銷，加上增值獲益部分，全部應(yīng)稅。前期的抵扣、扣除利益，都給還回去了。
不同主體持有的房產(chǎn)在各環(huán)節(jié)的稅收對比簡表
公 司
其 他 個 人
購買
契稅（3%）
契稅（1%-3%；財稅[2008]24號，經(jīng)適房減半；財稅[2016]23號）
印花稅（0.05％；財稅[2019]13號：小規(guī)模減半）
印花稅（0.05％；財稅[2008]137號：住房免征）
持有
自用（房產(chǎn)稅1.2%，小規(guī)模減半）；出租（增值稅9%、征收率5%；房產(chǎn)稅12%，小規(guī)模減半）
出租（增值稅：住房1.5%/其他5%；個稅：住房減按10%/其他20%；房產(chǎn)稅：住房減按4%/其他12%，減半；印花稅：住房免/其他如企業(yè)）
城鎮(zhèn)土地使用稅（自用/出租；小規(guī)模減半）
國稅地字[1988]第15號，住房免征；財稅[2008]24號，出租住房免征
轉(zhuǎn)讓
總局公告2016年14號:9%/或差額5%/或全額5%
財稅[2016]36號：全額5%/或差額5%/或免征
企業(yè)所得稅25%
個人所得稅20%；財稅字[1999]278號，住房自用5年唯一的免征；財稅[2010]94號，出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的不再減免
土地增值稅
住房（財稅[2008]137號：免征）；其他（參照企業(yè)）
印花稅（0.05％，小規(guī)模減半）
印花稅（0.05％；財稅[2008]137號：住房免征）
相對來說，公司房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅和土地增值稅處理略顯復(fù)雜。
一、財稅【2016】36號規(guī)定，不征收增值稅項目：---5、在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
1、前提：資產(chǎn)重組。資產(chǎn)重組的具體概念是什么？不清楚房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)，只能看文件其后規(guī)定的具體內(nèi)容。
2、方式：合并、分立、出售、置換等。方式比較寬泛，企業(yè)層面的合并、分立，具體資產(chǎn)的出售、置換，均屬于方式之一，給人留下無限遐想的空間。
3、核心：與全部或者部分實物資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力。重組資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的三要素要一并轉(zhuǎn)讓，問題是判斷關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力的標(biāo)準(zhǔn)是什么？企業(yè)財務(wù)核算上并不存在與資產(chǎn)關(guān)聯(lián)的三要素的數(shù)據(jù)，是按資產(chǎn)比例進(jìn)行分割確認(rèn)嗎？所以，這是確認(rèn)該項不征稅的風(fēng)險所在。
也有觀點認(rèn)為，只要三要素中有全部或部分，實際跟隨資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)確認(rèn)為資產(chǎn)重組的不征增值稅項目。不排除有這樣成功操作的實例，但個人認(rèn)為，這樣處理會造成很大的避稅漏洞。
例1：2019年11月，甲公司賣樓，售價5000萬，2016年11月購進(jìn)時4000萬，甲公司或?qū)€別員工，或?qū)⑿☆~應(yīng)收及應(yīng)付款等債權(quán)、負(fù)債，按資產(chǎn)重組一并轉(zhuǎn)讓給乙公司。甲公司獲得增值稅不征的利益，可開具編碼為607的“資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn)”增值稅普通發(fā)票5000萬。乙公司得不到增值稅抵扣，但是，如果乙公司是增值稅免稅單位，或者是享受增值稅即征即退、超稅負(fù)返還單位，也算是兩全其美。
又如，丙醫(yī)療器械公司銷售醫(yī)療設(shè)備1000萬給丁民營醫(yī)院。按國家稅務(wù)總局2011年第13號公告 規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。按上述方法處理，該交易是否亦屬于不征增值稅項目呢？
如果對實物資產(chǎn)“相關(guān)聯(lián)”的要求過于寬松，顯然會留下極大的避稅漏洞。因為有與資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的勞動力的表述，是否可以理解為，此處的資產(chǎn)，不是企業(yè)自產(chǎn)的貨物，而是用來組織生產(chǎn)的生產(chǎn)設(shè)備、器具等貨物呢？這些細(xì)節(jié)問題不夠明確，給實務(wù)處理帶來極大的困惑，期待總局進(jìn)一步出臺文件予以具體界定。
二、財稅[2018]57號規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
1、合并的要點：原企業(yè)投資主體存續(xù)。投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。改制重組，應(yīng)是指改制或重組兩項經(jīng)濟(jì)行為。
例2：甲（股東張某60%、王某40%）、乙（股東李某70%、謝某30%）公司合并為A公司，原股東均成為A公司新股東，也就是原股東在合并后并未直接獲得現(xiàn)金，而是繼續(xù)持股。甲公司自有的房產(chǎn)5000萬，合并后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給A公司，暫不繳納土地增值稅。
按 財稅（2018）17號規(guī)定， 兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。A公司合并時取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征契稅。
如果甲公司股東張某、王某想取得現(xiàn)金，是否只需各保留1股，也能獲得暫不征土地增值稅和免征契稅的優(yōu)惠呢？“出資人的出資比例可以發(fā)生變動”的條件是否過于寬松？“原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)”的要求是否形同虛設(shè)？
再假設(shè)，甲公司的股東張某、王某，共同100%持有B、C公司，B、C公司共同100%持有甲公司，張某、王某一致將B、C公司轉(zhuǎn)讓給A公司，最終是甲公司的5000萬房產(chǎn)實質(zhì)轉(zhuǎn)讓給了A公司。那么房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)，該項交易是否能享受以上增值稅、土地增值稅和契稅的不征或暫不征或免征的優(yōu)惠呢？
土地增值稅相對難以處理：
國稅函[2000]687號規(guī)定，鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。
本規(guī)定與 財稅[2018]57號是一致的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后拿錢走人不行，原股東必須繼續(xù)存在，否則應(yīng)稅。仍然是57號的問題，是原股東必須100%繼續(xù)存在，不得獲取現(xiàn)金？還是可以轉(zhuǎn)讓一部分獲得現(xiàn)金，甚至只保留1股就認(rèn)可為存在呢？“出資人的比例可以變動”略顯含糊，是與什么對比而產(chǎn)生的變動？反正，100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲取現(xiàn)金的肯定要應(yīng)稅。
國稅函[2009]387號規(guī)定，鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。
本規(guī)定與財稅[2018]57號的精神基本一致。投資時，投資方暫不征；投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)、拿錢走人的，應(yīng)稅。是對誰征稅呢？是對投資方還是被投資方？
國稅函〔2011〕415號規(guī)定，經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。
以上甲公司的5000萬房產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓給A公司，是通過間接轉(zhuǎn)讓甲公司的控股企業(yè)B、C公司實現(xiàn)的。只是B、C公司的股東發(fā)生變化，而甲公司的股東仍然是B、C公司。以上征稅的規(guī)定，應(yīng)不適用于此種間接轉(zhuǎn)讓情形？而且交易方式也是十分隱蔽，異地設(shè)置控股企業(yè)，逐一核實的難度較大。
2、分設(shè)的要點：與原企業(yè)投資主體相同。不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。
分設(shè)對出資人不發(fā)生變動的要求，與合并規(guī)定中的原投資主體存續(xù)，有所不同。主體存續(xù)，不允許退出，但允許新股東加入；而出資人不變，則不允許退出，也不允許新股東加入。
比如，甲公司分設(shè)前股東是張某、王某，分設(shè)后的企業(yè)股東也只應(yīng)是張某、王某。如果分設(shè)后企業(yè)的股東加入李某，或者王某轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出，屬于重組前后的出資人發(fā)生了變動，則應(yīng)稅。問題是重組分設(shè)10年后李某加入，或者張某、王某退出，實務(wù)中如何監(jiān)控管理？顯然是難度較大，除非在金三系統(tǒng)中提前置入股東變動的監(jiān)控信息。
3、暫不征：實質(zhì)是遞延納稅。只是重組節(jié)點暫不征，被合并方、被分立方或投資方的土地增值稅的稅負(fù)，實質(zhì)轉(zhuǎn)嫁給了合并方、分立方或被投資方。轉(zhuǎn)讓或原出資人退出或分設(shè)的原出資人變動，合并方、分立方或被投資方應(yīng)繳納土地增值稅。
一、什么是契稅？
契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收。
二、什么情況下需要繳納契稅？
在中國境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。
上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。
以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。
三、根據(jù)現(xiàn)有的財稅政策，個人在購買房屋時，契稅是如何繳納的？
根據(jù)財稅[2016]23號文件：
第一、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
第二、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
四、個人住房的營業(yè)稅是如何征收的？
根據(jù)財稅[2016]23號文件：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
五、什么是營業(yè)稅呢？營業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是多少？
營業(yè)稅，是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》銷售不動產(chǎn)、銷售建筑物及其他土地附著物稅率為5%。
六、購買房屋的時間是如何確定的？
根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕89號文件：
個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。（契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。）
七、如果房屋權(quán)屬證明和契稅完稅證的時間不一致的情況下，如何確定時間？
根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號文件：
納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
八、個人將自有住房出售后，又購買住房的，能否減免個人所得稅？
根據(jù)財稅[2010]94號文件：
對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
九、接受房屋贈予后，哪些情況下免征個人所得稅？
根據(jù)財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號文件：
受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，但符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定的情形，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅， 包括：
1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
十、房屋贈予過程中，辦理個人所得稅免征時應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的資料都有什么？
根據(jù)財稅〔2009〕78號文件：
贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料：
第一項、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料；
第二項、贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；
第三項、屬于本通知第一條第（一）項規(guī)定情形的（房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹），還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書（原件）。
第四項、屬于本通知第一條第（二）項規(guī)定情形的（房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人），還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書（原件），或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。
十一、向他人贈予房屋的，如何征收個人所得稅？
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。
贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
十二、受贈人接受他人贈予房屋出售后，個人所得稅的計算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
十三、房屋互換需要繳納契稅嗎？
根據(jù)《契稅暫行條例》第十條，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。
十四、房屋贈予需要繳納契稅嗎？
房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。根據(jù)《契稅暫行條例》，仍需要繳納契稅。
十五、什么情況下減征、免征契稅？
第一、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
第二、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。
第三、依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。
十六、其他減免契稅的還有哪些？
第一、房屋、土地互換時，交換價格相等的，免征契稅。
第二、根據(jù)國稅函[1999]545號文件，免征中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司（以下簡稱三家公司）在收購、承接、處置不良資產(chǎn)過程中的一切稅收。
契稅政策如下：
（一）全額免征三家公司在收購、承接中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行的不良資產(chǎn)以及三家公司在債務(wù)追償、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組、企業(yè)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等處置不良資產(chǎn)過程中應(yīng)繳納的契稅。
（二）對三家公司不屬于上述范圍的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)照章征收契稅。
十七、購房人辦理退房契稅能退嗎？
根據(jù)財稅[2011]32號文件：
對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
十八、營改增后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)是怎樣的？
根據(jù)財稅[2016]43號文件
第一、計征契稅的成交價格不含增值稅。
第二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
第三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第四、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。
第五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
第六、在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。
十九、自然人與其個人獨資企業(yè)或一人有限責(zé)任公司之間土地房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)有關(guān)契稅的征收辦法是怎樣的？
根據(jù)財稅[2008]142號文件
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）第七條規(guī)定：“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅”。
自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。
二十、有關(guān)房屋附屬設(shè)施的契稅政策是怎樣的？
根據(jù)財稅[2004]126號文件
第一、對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。
第二、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
第三、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
二十一、被撤銷的金融機(jī)構(gòu)在財產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅是如何征收的？
二十二、股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記是如何征收契稅的？該政策能否適用于寧波市之外的企業(yè)？
根據(jù)國稅函[2002]771號文件
寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62%的股權(quán)而于2000年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62%的股權(quán)，企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動引起企業(yè)法人名稱變更，并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅的批復(fù)》（國稅函[2002]771號）文，是國家稅務(wù)總局對寧波市財政局《 關(guān)于哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司因股權(quán)結(jié)構(gòu)變動變更名稱應(yīng)否繳納契稅問題的請示》進(jìn)行的批復(fù)，該批復(fù)僅是對寧波市財政局作出并且沒有抄送其他單位，因此該批復(fù)僅對其主送單位和批復(fù)中提及的個別問題具有約束力。
二十三、社會力量辦學(xué)契稅政策是怎樣的？
根據(jù)財稅[2001]156號文件
根據(jù)《中華人民共和國教育法》提出的“任何組織和個人不得以營利為目的舉辦學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)”的精神，以及國務(wù)院發(fā)布的《社會力量辦學(xué)條例》中關(guān)于“社會力量舉辦的教育機(jī)構(gòu)依法享有與國家舉辦的教育機(jī)構(gòu)平等的法律地位”的規(guī)定，對縣級以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門批準(zhǔn)并核發(fā)《社會力量辦學(xué)許可證》，由企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體及其他社會組織和公民個人利用非國家財政性教育經(jīng)費面向社會舉辦的教育機(jī)構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，比照《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條第(一)款的規(guī)定，免征契稅。
2019房地產(chǎn)企業(yè)年終關(guān)賬前增值稅暨企業(yè)所得稅疑難問題處理專題
鄭州 12月27-28日（2天）
■培訓(xùn)對象
各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
■ 專題說明
今年增值稅稅率再次下調(diào)，增值稅新項目逐步完工，收入確認(rèn)與增值稅處理迫在眉睫，所得稅匯算清繳面臨全新挑戰(zhàn)。財稅人員年終應(yīng)對稅收風(fēng)險更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在年度關(guān)賬之前需要在稅收上梳理哪些注意事項？
為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增后涉稅事項疑難問題，本次課程以當(dāng)前最新財稅政策為依托，直擊當(dāng)前新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險應(yīng)對與規(guī)避技巧，以增值稅為著眼點、以企業(yè)所得稅匯算清繳為根本，以車位、成本分?jǐn)偟忍厥鈫栴}為突破口，以會計核算方法為基礎(chǔ)，針對增值稅、企業(yè)所得稅疑難問題進(jìn)行梳理，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧有效解決日常稅收風(fēng)險，遵循稅法規(guī)定，如實、準(zhǔn)確進(jìn)行稅收風(fēng)險防控，為房企落實籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助！
■ 主講專家
王老師：會計師，注冊稅務(wù)師，國內(nèi)著名稅務(wù)策劃專家，稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。
■ 教學(xué)提綱
第一節(jié)：增值稅深化改革政策解讀
1．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間節(jié)點深度解析
2．生活服務(wù)業(yè)加計抵扣與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系
3．留抵進(jìn)項退稅操作流程
4．工程造價與稅率下調(diào)的關(guān)系
5．稅率下調(diào)對企業(yè)所得稅的影響
6．稅率下調(diào)對土地增值稅清算框架的影響
第二節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)增值稅政策解析
1．買房子送家電、送裝修增值稅處理
2．“以老帶新”增值稅暨個人所得稅法分析
3．租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？
4．產(chǎn)權(quán)式酒店、售后回租模式的差異
5．不同形式價外費用（違約金）處理方法暨價外費用特點分析
6．土地價款差額計算增值稅會計處理、土地增值稅處理，開具發(fā)票需要注意事項
7．不同形式土地返還款增值稅處理
8．增值稅舊房與土增舊房界定
9．銷售價格偏低如何理解？通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀
10．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計稅依據(jù)？
11．配建經(jīng)適房增值稅處理
12．紅線外支出、代建道路稅收處理
13．土地投資增值稅分析
14．集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)土地成本確認(rèn)
15．新老項目如何劃分不得抵扣進(jìn)項？
16．預(yù)收賬款開具增值稅發(fā)票風(fēng)險分析
17．新老項目預(yù)繳增值稅可否混抵？
18．面積差增值稅處理
19．混合、兼營、甲供工程稅收分析
第三節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅政策解析
1．會計確認(rèn)收入以及會計準(zhǔn)則適用
2．計稅毛利率對企業(yè)資金成本的影響
3．稅前扣除憑證解析
4．固定資產(chǎn)入賬標(biāo)準(zhǔn)解析
5．季度申報表變化的前前后后
6．完工標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)所得稅的影響
7．不退稅的困惑
8．季度申報與匯算清繳協(xié)調(diào)
9．成本差會計處理
10．福利費、廣告費、教育經(jīng)費列支限額解析
11．各類融資利息專題解讀
12．視同銷售稅收與會計差異
13．損失與成本界限劃分
14．籌建期對稅收的影響
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