稅收籌劃能夠幫助企業(yè)和個人節(jié)省稅收，但是很多人不知道是如何節(jié)省的？又能節(jié)省多少？接下來一稅通將以租房為案例，進行稅收籌劃！讓大家看看節(jié)稅效果！
張某欲長期租賃某單位一棟房屋，計劃通過改造裝修后(裝修費用在10萬元)，將所租賃的房屋用于經(jīng)營性轉(zhuǎn)租，從中獲取差額收益。經(jīng)雙方協(xié)商，張某年定額支付房主租賃費145萬元，剩余的租賃收益歸張某所有。張某通過市場測算如何籌劃節(jié)稅，轉(zhuǎn)租可以取得收入在180萬元，差額收益為35萬元。張某應(yīng)當如何與房主簽訂合同以節(jié)約稅收成本?
一稅通 稅收籌劃
方案一：張某與房主簽訂房屋租賃合同
張某取得的房屋轉(zhuǎn)租收入，結(jié)合現(xiàn)行政策需要繳納以下稅(費)：
1、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。對取得的轉(zhuǎn)租收入，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(試行稿)的通知》(國稅發(fā)[1993]149號)規(guī)定：“租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。”同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)[1995]076號規(guī)定：“單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營業(yè)稅。”在計稅依據(jù)上，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！币虼?，將租用房屋再轉(zhuǎn)租出去，應(yīng)全額按租金收入計算繳納營業(yè)稅，不能扣除租賃成本。對按市場價格出租的非居住用房按5％的稅率計算征收租賃業(yè)營業(yè)稅：1800000×5％=90000(元)；
城市維護建設(shè)稅：90000×7％=6300(元)；
教育費附加：90000×3％=2700(元)；
2、印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》，財產(chǎn)租賃合同應(yīng)按租賃金額的千分之一貼花。承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當按規(guī)定繳納印花稅。
應(yīng)繳納印花稅：1800000×1‰=1800元。
3、房產(chǎn)稅?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人”。除此之外的一切人，均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，即使在產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的情況下如何籌劃節(jié)稅，轉(zhuǎn)租人承擔(dān)了先行代為繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，但房產(chǎn)稅的實際承擔(dān)人仍然應(yīng)當為產(chǎn)權(quán)人。所以，轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。但在實踐中，部分省(市)將房屋轉(zhuǎn)租看作是房屋出租行為的延續(xù)，規(guī)定實際取得收益人即轉(zhuǎn)租人應(yīng)當就轉(zhuǎn)租的差額繳納房產(chǎn)稅。以湖北省為例，張某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：(000)×12％=42000(元)
4、個人所得稅。根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人取得的再轉(zhuǎn)租所得應(yīng)當按“財產(chǎn)租賃所得”征收個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。需要特別說明的是：對能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次(月)從租金收入中扣除，但不再重復(fù)扣除基本費用標準。同時準予扣除的項目除了在轉(zhuǎn)租過程中實際繳納的稅金和教育費附加外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。同時，個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。
由此計算年個人所得稅：(000-90-1800-42000-800×12)×(1-20％)×10％=15808(元)；
以上合計張某應(yīng)繳納地方各稅：90000+6300+2700+1800+42000+15808=158608(元)；
房主應(yīng)繳納的地方各稅(費)為255200元。其中：
營業(yè)稅：1450000×5％=72500(元)；
城市維護建設(shè)稅：72500×7％=5075(元)；
教育費附加：72500×3％=2175(元)；
房產(chǎn)稅：1450000×12％=174000(元)；
印花稅：1450000×1‰=1450(元)；
張某與房主共同應(yīng)繳納地方各稅費：158608+255200=413808(元)；
方案二：張某與房主簽訂委托租賃合同
張某年定額支付房主租賃費仍然是145萬元，但合同約定：超過租賃費的收益歸張某所有。那么，張某以房主名義租賃房屋，張某應(yīng)繳納的各項稅(費)：
1、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，張某提供的是屬服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)務(wù)，對其受托辦理的事項應(yīng)當按“服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅。張某代理取得的勞務(wù)收入為35萬元，由此計算：
應(yīng)繳納營業(yè)稅：350000×5％=17500(元)；
城市維護建設(shè)稅：17500×7％=1225(元)；
教育費附加：17500×3％=525(元)；
2、個人所得稅。根據(jù)個人所得稅法規(guī)定，張某提供的代辦服務(wù)屬“勞務(wù)報酬所得”范疇。另外，對個人取得的勞務(wù)報酬所得，一次取得應(yīng)納稅所得額超過20000元至50000元的部分，依照稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅額后再按照應(yīng)納稅額加征五成：超過50000元的部分，加征十成。但勞務(wù)報酬所得屬于同一項目連續(xù)性收入的，是以一個月內(nèi)取得的收入為一次，張某月所得處于20000元到50000元之間，由此計算應(yīng)繳納年個人所得稅：[(350000/12-17500/12-1225/12-525/12)×(1-20％)×30％-2000]×12=55380(元)。
以上合計張某應(yīng)繳納地方各稅(費)：17500+1225+525+55380=74630(元)。
房主應(yīng)繳納的地方各稅(費)為316800元。其中：
營業(yè)稅：1800000×5％=90000(元)；
城市維護建設(shè)稅：90000×7％=6300(元)；
教育費附加：90000×3％=21700(元)；
房產(chǎn)稅：1800000×12％=216000(元)；
印花稅：1800000×1‰=1800(元)；
張某與房主共同應(yīng)繳納地方各稅(費)：74630+316800=391430(元)；
以上兩種方案中，從雙方的納稅情況來看，顯然第二種方案可以節(jié)約稅收成本，可少繳地方各稅(費)：413808-391430=22378(元)。但第二種方案下房主的稅收負擔(dān)加重了，張某在簽訂委托租賃合同時，可以通過合同價款將房主多承擔(dān)的稅負轉(zhuǎn)嫁給自身，從而達到降低稅收成本的目的。另外，需要注意的是，該籌劃主要是針對部分省(市)對轉(zhuǎn)租人取得的轉(zhuǎn)租差額需繳納房產(chǎn)稅而采取的籌劃方案。
由此可見，稅收籌劃可以從方方面面進行籌劃，通過合理稅收籌劃以后，就能節(jié)省稅收，達到少繳稅的目的。如果你對稅收籌劃還有其他的疑問，可網(wǎng)上搜索一稅通，獲取更多稅收籌劃成功案例。
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