【文章摘要】
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)y場(chǎng)制高點(diǎn)的重要手段。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的意義出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的土要問(wèn)題及其對(duì)策進(jìn)行探討。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本；控制；對(duì)策。
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)起著重要作用。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理、項(xiàng)目建設(shè)成本的控制都具有較高的要求。本文擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要意義出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的意義。
現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加之國(guó)家房地產(chǎn)政策的深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。通過(guò)控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)是銷售收入與成本費(fèi)用的差額。目前，我國(guó)正通過(guò)多種手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，因而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的主要問(wèn)題。
1、項(xiàng)目成本管理意識(shí)較薄弱。
當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識(shí)薄弱。一些項(xiàng)目經(jīng)理只關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度問(wèn)題；技術(shù)人員則認(rèn)為自己的任務(wù)是解決施工難題，保證技術(shù)的有效利用和工程質(zhì)量，而導(dǎo)致項(xiàng)目超支嚴(yán)重；而項(xiàng)目的實(shí)際施工人員則關(guān)注項(xiàng)目的施工及工程進(jìn)度。從表面上看，整個(gè)項(xiàng)目的施工分工明確、各司其職，但實(shí)際上并未將成本控制的目標(biāo)分解到項(xiàng)目中的相關(guān)人員，違背了項(xiàng)目成本控制的全員性原則，造成項(xiàng)目成本管理的無(wú)序散亂，項(xiàng)目成本控制失效。
2、缺乏系統(tǒng)的成本控制組織體系。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有同步設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施成本管理控制，大多數(shù)都是由財(cái)務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)，缺乏進(jìn)行成本控制的組織體系，導(dǎo)致管理控制與實(shí)際施工脫節(jié)。
為了更好的配置資源，不少房地產(chǎn)企業(yè)將部分工程分包出去，導(dǎo)致工程施工建設(shè)過(guò)分分散，成本控制標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
還有的管理者單純認(rèn)為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對(duì)決策、設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用開銷，造成前期大量的資源浪費(fèi)。
3、資金管理手段較落后，有待優(yōu)化。
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的資金管理計(jì)劃以及各項(xiàng)費(fèi)用的開支計(jì)劃成本管理的目的和意義，但是，真正按計(jì)劃實(shí)施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計(jì)劃、方案的可行性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理控制過(guò)程中與預(yù)期計(jì)劃發(fā)生脫離，使企業(yè)的資金管理無(wú)所適從，阻礙了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)運(yùn)行。
由于缺乏先進(jìn)技術(shù)，資金計(jì)劃不能根據(jù)人力、物力、資金的市場(chǎng)環(huán)境變化而及時(shí)調(diào)整，造成實(shí)際項(xiàng)目的成本費(fèi)用超過(guò)資金使用計(jì)劃，資金計(jì)劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在對(duì)合同管理缺乏成本管理的意識(shí)，沒(méi)有形成全面管理的思維。在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，合同隨著工程進(jìn)度的推移而涉及內(nèi)容及工序越來(lái)越紛繁復(fù)雜，導(dǎo)致在合同拆分時(shí)出現(xiàn)關(guān)于時(shí)間進(jìn)度、用料成本等問(wèn)題。同時(shí)，在一些合同中對(duì)項(xiàng)目施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的工程造價(jià)支付方式等缺乏明確規(guī)定成本管理的目的和意義，導(dǎo)致在審核時(shí)項(xiàng)目不能順利通過(guò)，執(zhí)行力度較低，導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本消耗過(guò)高，給成本管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
1、建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制意識(shí)。
項(xiàng)目成本控制的責(zé)任分配不清是導(dǎo)致成本控制意識(shí)薄弱的一個(gè)主要因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全的項(xiàng)目成本控制責(zé)任制，建立一套科學(xué)合理的項(xiàng)目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將開發(fā)項(xiàng)目作為成本控制的中心，對(duì)其發(fā)生的收入、成本和費(fèi)用都進(jìn)行獨(dú)立核算，反映項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生或即將發(fā)生的成本，動(dòng)態(tài)的調(diào)節(jié)和控制可控成本。其次，確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，并以此作為考核的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以預(yù)算計(jì)劃為出發(fā)點(diǎn)，保證計(jì)劃與實(shí)際的可比性，以合適的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)而確定項(xiàng)目成本控制的標(biāo)準(zhǔn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)既定的成本目標(biāo)和控制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量項(xiàng)目成本控制的完成情況，審核員工的業(yè)績(jī)情況，并作為責(zé)任者獎(jiǎng)懲的依據(jù)。
2、實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制。
全過(guò)程項(xiàng)目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段等。決策階段，策劃書的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地開發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見費(fèi)等多個(gè)方面。設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。招投標(biāo)階段，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、謹(jǐn)慎審核單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行施工，有效、合理底節(jié)省施工成本。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)支出，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，以利于預(yù)算部門掌握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的集中管理，設(shè)立專門的資金結(jié)算中心，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，提高企業(yè)資金使用效率，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
4、加強(qiáng)合同管理。
加強(qiáng)合同管理的目的在于增強(qiáng)合同的嚴(yán)密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。其中，應(yīng)嚴(yán)格控制合同的變更，如施工條件變更或進(jìn)度的變更等，即使有變更也應(yīng)按變更合同程序辦事，并及時(shí)辦理增減預(yù)算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時(shí)盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。
總之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管理的內(nèi)涵和意義，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程中的成本控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化和企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
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