融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)的合作陡生變局。9月10日晚間，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)酒店”）發(fā)布公告稱，收到融創(chuàng)中國(guó)通知，后者將終止與萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展訂立的酒店管理協(xié)議。
從雙方此前的合作來(lái)看，融創(chuàng)方面原定交由萬(wàn)達(dá)酒店負(fù)責(zé)管理的合同期限是20年，即應(yīng)到2037年到期；如今，比協(xié)議提前了16年解約。融創(chuàng)此舉究竟意欲何為？
近日，融創(chuàng)提出與萬(wàn)達(dá)酒店解約，比此前協(xié)議約定時(shí)間提前了16年。圖片來(lái)源/IC photo
突變：
融創(chuàng)終止與萬(wàn)達(dá)酒店合作
9月10日晚間，萬(wàn)達(dá)酒店公告稱，公司收到來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)的通知，由于新冠肺炎疫情的影響及融創(chuàng)中國(guó)商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，其將終止與萬(wàn)達(dá)酒店訂立的有關(guān)“由融創(chuàng)持有且由萬(wàn)達(dá)酒店管理”的21家酒店的酒店管理協(xié)議。
公告顯示，這21家酒店中，包括19家正在運(yùn)營(yíng)的酒店和2家正在建設(shè)且尚未開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的酒店。從所在區(qū)域來(lái)看，這19家酒店分別位于西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、無(wú)錫、重慶、成都、桂林和昆明等地，涉及品牌包括萬(wàn)達(dá)文華、萬(wàn)達(dá)嘉華、萬(wàn)達(dá)錦華。
公告稱，萬(wàn)達(dá)酒店與融創(chuàng)中國(guó)目前正就有關(guān)終止的后續(xù)安排，以及對(duì)于萬(wàn)達(dá)酒店的潛在補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，將根據(jù)上市規(guī)則就終止的進(jìn)一步發(fā)展適時(shí)作出進(jìn)一步公告。
業(yè)內(nèi)人士指出，此次融創(chuàng)提前解約21家酒店的管理合同，在萬(wàn)達(dá)酒店中占比較小，不影響“大盤”。
財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)達(dá)酒店的酒店?duì)I運(yùn)及管理服務(wù)收益增至約2.62億港元，上年同期則約為1.13億港元。截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)酒店的酒店網(wǎng)絡(luò)包括98家酒店，運(yùn)營(yíng)客房25993間，覆蓋中國(guó)71個(gè)城市。此外，萬(wàn)達(dá)酒店還有144家已簽約管理正在開(kāi)發(fā)中尚未開(kāi)業(yè)的酒店。
前傳：
原協(xié)議20年，每年品牌許可使用費(fèi)5000萬(wàn)
萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)的合作淵源來(lái)自于2017年7月19日。當(dāng)天，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)三方簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)。
值得一提的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)雙方同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：其一，品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌；其二，規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；其三，項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬(wàn)達(dá)實(shí)施管控；其四，運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬(wàn)達(dá)公司負(fù)責(zé)。
此前，融創(chuàng)中國(guó)與萬(wàn)達(dá)的酒店管理合同期限是20年，即應(yīng)到2037年到期。具體來(lái)看，融創(chuàng)此前發(fā)布的公告顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)或其關(guān)聯(lián)方對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的初始管理期限為20年（已開(kāi)業(yè)部分的管理期限自該項(xiàng)目交接之日起算，尚未開(kāi)業(yè)部分的管理期限自開(kāi)業(yè)之日起算）。在該期限內(nèi)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)及其關(guān)聯(lián)方將其持有的“萬(wàn)達(dá)文化旅游城”品牌名稱、域名、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)及軟件管理系統(tǒng)等品牌資源，均許可使用于目標(biāo)項(xiàng)目的持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理；同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有權(quán)使用買方品牌用于目標(biāo)項(xiàng)目的銷售物業(yè)。
與此同時(shí)，融創(chuàng)此前公告還顯示，在運(yùn)營(yíng)管理期限內(nèi)，且在相關(guān)運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議有效期內(nèi)，每個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目每年應(yīng)支付品牌許可使用費(fèi)5000萬(wàn)元，包括每年應(yīng)向大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)的關(guān)連方支付4500萬(wàn)元品牌許可使用費(fèi)，以及每年應(yīng)向萬(wàn)達(dá)商管支付500萬(wàn)元品牌許可使用費(fèi)。
一年后，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的合作又有了新進(jìn)展。2018年10月29日，融創(chuàng)中國(guó)和大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)同時(shí)發(fā)布公告，宣布融創(chuàng)出資62.81億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司。此次交易事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)持有萬(wàn)達(dá)文化管理全部股權(quán)。加上此前438.44億元收購(gòu)13個(gè)文旅城的價(jià)格，融創(chuàng)總計(jì)以501.25億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目管理公司的全部股權(quán)。
值得一提的是，交易完成后，萬(wàn)達(dá)手中還握有原先9%的萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目股權(quán)。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)方面并未透露這9%的萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目股權(quán)未來(lái)的打算。
背后：
布局“地產(chǎn)+”，融創(chuàng)發(fā)力高端酒店
實(shí)際上，2019年，融創(chuàng)在酒店業(yè)務(wù)方面，就開(kāi)始有所調(diào)整。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，考慮要賣掉一些持有的資產(chǎn)，比如酒店、商業(yè)甚至一些樂(lè)園，“2019年年底，融創(chuàng)成功出售了一個(gè)酒店，還有4個(gè)酒店短期內(nèi)也會(huì)成交。”
不過(guò)，戰(zhàn)略調(diào)整并非縮減酒店業(yè)務(wù)。2020年，融創(chuàng)將企業(yè)定位升級(jí)為“美好城市共建者”，在地產(chǎn)主業(yè)之外，將業(yè)務(wù)拓展至更廣的民生及消費(fèi)領(lǐng)域，比如物業(yè)服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)、酒店等產(chǎn)業(yè)，從而打開(kāi)未來(lái)增長(zhǎng)空間。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，融創(chuàng)文旅全國(guó)布局14座文旅城、5個(gè)旅游度假區(qū)、23個(gè)雪世界、100個(gè)商業(yè)、150個(gè)酒店、22個(gè)主題樂(lè)園、19個(gè)水世界、6個(gè)海世界、4個(gè)體育世界。
聚焦在酒店方面，近年來(lái)，融創(chuàng)加速開(kāi)啟與其他酒店方的合作。2020年5月，融創(chuàng)宣布與開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)達(dá)成合作協(xié)議，雙方將圍繞酒店、房產(chǎn)、物業(yè)等領(lǐng)域，以共同投資、共同開(kāi)發(fā)、合資運(yùn)營(yíng)等方式萬(wàn)達(dá)體育ipo破發(fā)，開(kāi)展多元化的深度合作。
今年3月22日，華住集團(tuán)與融創(chuàng)文旅集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，雙方成立合資公司――永樂(lè)華住酒店管理有限公司（簡(jiǎn)稱“永樂(lè)華住”）。據(jù)介紹，永樂(lè)華住將整合雙方優(yōu)勢(shì)，拓展第三方業(yè)主合作，發(fā)力國(guó)內(nèi)高端酒店業(yè)務(wù)，旗下運(yùn)營(yíng)的酒店將主要聚焦商旅和文旅兩個(gè)領(lǐng)域，包含施柏閣、施柏閣大觀、花間堂、永樂(lè)半山、宋品等高端及奢華品牌。華住和融創(chuàng)文旅計(jì)劃5年簽約200個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)超100家高端酒店。據(jù)悉，在永樂(lè)華住的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，華住占股比例為50%，融創(chuàng)文旅與戰(zhàn)略合作伙伴時(shí)代環(huán)球共同占股50%。
值得一提的是，近年來(lái)，疫情影響下，整個(gè)酒店行業(yè)受到了不小的打擊。華美顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱介紹稱，僅北京酒店業(yè)，2021年上半年就虧損了17億元，其中一季度虧損21.3億元，二季度減虧3.5億元。
那么，在此背景下，融創(chuàng)為何還要發(fā)力高端酒店業(yè)務(wù)？目的何在？趙煥焱表示，財(cái)務(wù)虧損是正常的，即扣除折舊攤銷后虧損不必太擔(dān)憂，其實(shí)現(xiàn)金流已經(jīng)收到。此外，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)展酒店業(yè)務(wù)存在諸多利好。具體而言，包括承諾建酒店而拿到地、酒店投資抵充所得稅、酒店品牌提升地塊價(jià)值、折舊攤銷再次抵充所得稅、資產(chǎn)配置等待增值、酒店經(jīng)營(yíng)收益、品牌輸出輕資產(chǎn)收益直至上市、酒店出讓獲得不動(dòng)產(chǎn)增值等。
在中城委秘書長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)董事長(zhǎng)陳云峰看來(lái)，融創(chuàng)的融資、銷售能力較強(qiáng)，但在“拿地金額不得超年度銷售額40%”的政策要求下，不排除融創(chuàng)會(huì)將資金投資到新興的業(yè)務(wù)板塊，比如高端酒店行業(yè)。
猜測(cè)：
融創(chuàng)未來(lái)將分拆酒店上市？
問(wèn)題在于，融創(chuàng)終止與萬(wàn)達(dá)酒店合作，與此同時(shí)，融創(chuàng)與開(kāi)元旅業(yè)、華住展開(kāi)合作，這是基于什么考量？合作的性質(zhì)有何區(qū)別？
對(duì)此，趙煥焱分析萬(wàn)達(dá)體育ipo破發(fā)，融創(chuàng)與華住共同擁有合作品牌，估計(jì)會(huì)逐步發(fā)展酒店管理，發(fā)展輕資產(chǎn)。而與萬(wàn)達(dá)方面的關(guān)系則是，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展為管理方，融創(chuàng)為業(yè)主身份。
優(yōu)淘城總裁薛建雄指出，這些項(xiàng)目原本的產(chǎn)權(quán)管理方是萬(wàn)達(dá)，融創(chuàng)買產(chǎn)權(quán)，但除了地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的融創(chuàng)在酒店、商業(yè)、文旅方面沒(méi)有能力馬上接手，所以先由萬(wàn)達(dá)管理，每年付管理費(fèi)用?！爱?dāng)時(shí)買萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，有過(guò)渡需要，估計(jì)沒(méi)有太嚴(yán)格的業(yè)績(jī)要求，卻要付固定管理費(fèi)。而融創(chuàng)跟開(kāi)元旅業(yè)以及華住的合作模式，商務(wù)條件估計(jì)會(huì)比萬(wàn)達(dá)更好，若跟他們合作較好，上市可能性很大。”
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜稱，從目前融創(chuàng)拓展自身文旅板塊旗下自有酒店品牌、擴(kuò)大與第三方酒店品牌合作，以及出售和重組旗下酒店資產(chǎn)的動(dòng)向來(lái)看，終止與萬(wàn)達(dá)酒店的品牌合作，應(yīng)該是服務(wù)于特定目的，也就是扶持自有品牌酒店的發(fā)展，有利于出售旗下酒店資產(chǎn)以改善自身流動(dòng)性，以及有利于擴(kuò)大與華住、開(kāi)元三方酒店品牌的合作發(fā)展等。
同策研究院資深分析師肖云祥表示，從融創(chuàng)中國(guó)酒店板塊近期和外界的一些合作來(lái)看，可以側(cè)面反映出公司并不滿足與當(dāng)前現(xiàn)狀。疫情固然是一個(gè)影響業(yè)績(jī)的原因，但更多是借疫情的機(jī)會(huì)自我調(diào)整；此外，通過(guò)調(diào)整并不排除培育自有品牌的可能，“目前，融創(chuàng)有自己的酒店管理品牌，但目前品牌影響力還很小，想要提升管理能力和影響力，與行業(yè)巨頭合作會(huì)使融創(chuàng)酒店打開(kāi)新的視野和領(lǐng)域，能獲得經(jīng)驗(yàn)，提升運(yùn)營(yíng)能力和影響力。”
談及融創(chuàng)酒店的未來(lái)，趙煥焱表示，預(yù)計(jì)將會(huì)逐步輕資產(chǎn)運(yùn)作和重資產(chǎn)運(yùn)作并舉，目標(biāo)是分拆上市，并逐步發(fā)展具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)短中長(zhǎng)期效益平衡發(fā)展。
陳云峰指出，未來(lái)有三方面的可能：一是融創(chuàng)組建自己的酒店管理事業(yè)部，甚至分拆成公司，用自有品牌做下一步運(yùn)營(yíng)；二是不排除資本上市可能性；三是因疫情原因，酒店行業(yè)雖處于困難期，但文旅行業(yè)依然被大家看好，酒店業(yè)務(wù)在中國(guó)還有很大的市場(chǎng)，不排除融創(chuàng)將酒店部分成立自有品牌后，整合出售。
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